ในการประมูลทรัพย์สิน สมบัติของแผ่นดิน มีการนำที่ดินไปพัฒนาหลายต่อหลายรายการ ควรมีการประเมินค่าให้ถ้วนถี่ เพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย

            ที่ผ่านมา มีการลงทุนทำโครงการหลากหลาย ซึ่งหากให้เกิดความเป็นธรรม หรือให้เกิดความสง่างามแก่ทุกฝ่าย ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่ เช่น

            1. โรงแรมดุสิตธานี หลังจากที่กลุ่มดุสิตธานีเช่าไปยาวนานราว 40 ปีเศษ เมื่อจะพัฒนาใหม่ ควรมีการประเมินค่าให้ชัดเจน

            2. โครงการ One Bangkok ที่เป็นที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม ก็ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถูกต้อง เพื่อดูความเหมาะสมต่อการคืนทุนต่อส่วนรวม

            3. โรงแรมไฮแอทเอราวัณ ก็ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่เพื่อการต่อสัญญาอีก 20 ปี จากปี 2564-2584  

            4. สถานีตำรวจน้ำ บริเวณข้าง Icon Siam ก็ควรมีการประเมินค่าที่ดินว่าที่ตาบอดแปลงนี้เป็นเงินเท่าไหร่ ควรให้เอกชนดำเนินการโดยจ่ายเงินเท่าไหร่

            5. โรงภาษีร้อยชักสาม ที่ครั้งหนึ่ง บมจ.เนเชอรัลพาร์ค เคยประมูลได้ แต่อาจมีการประมูลใหม่ ก็ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น

            ถ้าถามแต่ละราย ก็คงบอกว่าได้ว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่น่าเชื่อถือประเมินไปเรียบร้อยแล้ว  แต่อันที่จริง ควรดำเนินการเพิ่มเติมคือ

            1. ในการเลือกบริษัทประเมิน ไม่ควรเลือกกันเองตามแต่ว่าได้ติดต่อกับบริษัทใด แม้แต่จะว่าจ้างใคร ก็ควรมีการประมูลเสนองานเช่นกัน โดยเลือกบริษัทที่น่าเชื่อถือที่สุด โดยมีการแจกแจงเหตุผลในการเลือกให้ชัดเจนต่อส่วนรวมเพื่อความโปร่งใส

            2. ในการว่าจ้าง อาจใช้วิธีจับสลากจากรายชื่อบริษัทประเมินของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) เพราะถือว่าแต่ละบริษัทก็ได้รับการรับรองเช่นกัน ควรมีศักดิ์และสิทธิ์เช่นเดียวกัน หากจับได้ใครแล้วไม่สามารถหรือไม่พร้อมดำเนินการก็สามารถสละสิทธิ์

            3. บริษัทประเมินที่ได้รับจ้าง ต้องทำการประกันทางวิชาชีพ (Indemnity Insurance) เพื่อหากเกิดความผิดพลาดต้องมีส่วนรับผิดชอบไม่มากก็น้อย

            4. ควรว่าจ้างบริษัทประเมินมากกว่า 2 บริษัท เช่น 3-4 แห่งเพื่อให้เกิดการเปรียบเทียบ ทำให้เกิดความโปร่งใสยิ่งขึ้น

            5. ในกรณีที่ราคาที่ประเมินออกมาไม่ตรงกันให้ทุกบริษัทประชุมร่วมกันและคัดเลือกข้อมูลเปรียบเทียบและแนวทางการประเมินที่ยอมรับได้ร่วมกัน และทบทวนผลการประเมินใหม่ ซึ่งเชื่อว่าจะสามารถได้ราคาที่ใกล้เคียงกันเพราะใช้ฐานข้อมูลเดียวกัน

            6. ผลการประเมินค่าทรัพย์สิน ควรเปิดเผยต่อสาธารณชนในฐานะเจ้าของประเทศ เพื่อให้ทุกคนสามารถตรวจสอบได้ เป็นระยะเวลาหนึ่งก่อนที่จะใช้ทำสัญญาผูกพัน

            7. ผู้มาทำสัญญากับทางราชการต้องยึดถือราคาตลาดที่ได้ผ่านการประเมินอย่างถ้วนถี่แล้ว  จะปฏิเสธ หรือใช้ตัวเลขอื่นไม่ได้

            8. อย่างไรก็ตามหากมีข้อพิสูจน์ได้ว่าราคาที่ประเมินไว้ผิดพลาด บริษัทประเมินนั้นต้องรับผิดชอบ เช่น จ่ายค่าทดแทนจากการประกันวิชาชีพ หรืออาจถูกร้องให้ กลต. ถอดถอนชื่อออกจากบัญชีรายชื่อบริษัทประเมิน หรือในกรณีผิดพลาดร้ายแรงเพราะการทุจริต ก็คงต้องส่งฟ้องศาลต่อไป       

            การประเมินอย่างโปร่งใสเพื่อประโยชน์ของทางราชการนี้ ควรดำเนินการในกรณีอื่นๆ ด้วย เช่น

            1. การจัดซื้อ ขาย ให้เช่า เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ และองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น วัดหลวง ฯลฯ โดยให้สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง หรือจัดตั้งหน่วยงานใหม่ขึ้นมากำกับการว่าจ้างข้างต้น (ไม่ใช่รับเหมาทำเอง) โดยกรณีนี้เป็นกรณีการรวมศูนย์ให้เกิดความโปร่งใส

            2. การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ควรประเมินค่าให้ชัดเจน และแยกบทบาทการสำรวจที่ดินและการประเมินค่าทรัพย์สินออกจากกัน ที่ผ่านมา มีบริษัทสำรวจเพียงไม่กี่แห่งที่มักรับงานประเมินค่าเพื่อการเวนคืนจากทางราชการ ทำให้เกิดทางเลือกจำกัด และ TOR ของงานก็มักผูกงานสำรวจ และงานประเมินค่าทรัพย์สินไว้ด้วยกัน จึงควรทำให้เกิดความโปร่งใสด้วยการแยกงานประเมินออกมาต่างหาก

            การประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่นี้ จะทำให้บริษัทที่มาซื้อ ประมูลทรัพย์หรือรับสัมปทานกับทางรากชารมีความสง่างามอย่างแท้จริงว่าไม่ได้โกงชาติ ส่วนราชการต่างๆ จะได้ดำเนินงานด้วยความโปร่งใสเป็นบรรทัดฐานต่อไป และผลประโยชน์ของประชาชนจะได้รับการคุ้มครอง รวมทั้งเป็นการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมต่อไป

            เราต้องใช้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้เกิดความโปร่งใส ความเป็นธรรมและรักษาผลประโยชน์ของชาติและประชาชน อย่าให้ใครโกงชาติได้

ที่มาภาพ : http://bit.ly/2VsYtDI

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน