แนวคิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามโครงข่ายคมนาคมโครงสร้างพื้นฐาน (Transit Oriented Development: TOD)  มีโอกาสเป็นจริงในประเทศไทย ประเดิมทำเลแรกที่ลำลูกกาคลองสอง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวบน (หมอชิต-ลำลูกกา)  โครงการ TOD เน้นสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางเข้าถึงระบบขนส่งมวลชน พร้อมโอกาสยกระดับคุณภาพชีวิต 

เปิดโอกาสพิสูจน์ฝีมือให้การเคหะแห่งชาติ

มติคณะรัฐมนตรีวันที่ 17  เมษายน  2561  เรื่อง ขออนุมัติจัดทำโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ลำลูกกา คลองสอง)

คณะรัฐมนตรีพิจารณาการขออนุมัติจัดทำโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ลำลูกกา คลองสอง) ตามที่กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) เสนอ  แล้วมีมติดังนี้

1.       อนุมัติการจัดทำโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ลำลูกกา คลองสอง) จำนวน 820 หน่วย วงเงินลงทุนรวม 903.376 ล้านบาท ประกอบด้วย เงินกู้ภายในประเทศ 814.564 ล้านบาท เงินรายได้ 88.812 ล้านบาท โดยให้การเคหะแห่งชาติสามารถดำเนินโครงการได้เมื่อรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติแล้ว

2.       มอบหมายให้กระทรวงการคลังเป็นผู้จัดหาและเป็นผู้ค้ำประกันเงินกู้ จำนวน 814.564ล้านบาท ทั้งนี้ ให้การเคหะแห่งชาติทำความตกลงในรายละเอียดกับสำนักงานบริหารหนี้สาธารณะ ตามความเห็นของกระทรวงการคลัง

3.       ให้การเคหะแห่งชาติดำเนินการดังต่อไปนี้

3.1    ในการกำหนดหลักเกณฑ์และคุณสมบัติของผู้ซื้อให้นำฐานข้อมูลผู้มีรายได้น้อยตามโครงการลงทะเบียนเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐของกระทรวงการคลังที่เป็นปัจจุบันมาพิจารณาประกอบการดำเนินการโดยให้ความสำคัญกับผู้มีรายได้น้อยตามโครงการดังกล่าวเป็นลำดับแรก

3.2    ในการดำเนินโครงการ ให้คำนึงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริงและเหมาะสม  เช่น  สภาพ ขนาด  และรูปแบบที่อยู่อาศัยสภาพแวดล้อม และเส้นทางการคมนาคม รวมทั้งความคุ้มค่าในการดำเนินการและการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน

3.3    ให้กำหนดหลักเกณฑ์การซื้อ การบริหารโครงการและการทำสัญญาซื้อขายให้รอบคอบเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้อย่างแท้จริงและป้องกันการขายสิทธิ์ต่อหรือการเก็งกำไรของผู้ที่ต้องการแสวงผลประโยชน์

3.4    ให้กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์รับความเห็นของสำนักงบประมาณและสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติไปพิจารณาดำเนินการต่อไป

สาระสำคัญของเรื่อง

พม. รายงานว่า

1.       ตามที่รัฐบาลมีนโยบายในการเสริมสร้างความเสมอภาค ลดความเหลื่อมล้ำสร้างโอกาสในการเข้าถึงสวัสดิการสังคมและที่อยู่อาศัย โดยคณะรัฐมนตรีได้มีมติมอบหมายให้ พม. เป็นหน่วยงานหลักในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ภายใต้แผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี (พ.ศ. 2559-2568)  และได้เห็นชอบแผนการลงทุนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของ กคช. ปี 2558-2560 ซึ่งโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตาม แนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนของ กคช. เป็นโครงการภายใต้แผนทั้ง 2 แผนดังกล่าวข้างต้น

2.       กคช.  ได้จัดทำโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  (ลำลูกกา คลองสอง) ซึ่งได้ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการการเคหะแห่งชาติแล้ว ในการประชุมครั้งที่ 4/2559 เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2559 โดยมีวัตถุประสงค์ ดังนี้

1)       เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐานในชุมชนที่มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและผู้มีรายได้ปานกลาง ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน  ในระดับราคา ที่กลุ่มเป้าหมายรับภาระได้

2)       เพื่อตอบสนองนโยบายของรัฐบาลในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชนกลุ่มเป้าหมายยกระดับคุณภาพชีวิตด้านการอยู่อาศัย และเสริมสร้างความเสมอภาคและโอกาสในการได้รับบริการโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐอย่างเท่าเทียมกัน

3)       เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยการฟื้นฟูภาคธุรกิจการก่อสร้าง ตามกรอบยุทธศาสตร์การพัฒนาเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน

เวลากว่า 3 ปีที่รอคอย

กว่าโครงการ TOD ได้เดินทางมาจนผ่านมติครม.เมือวันที่  17 เมษายน  2561เมื่อย้อนไปดูข้อมูลเกี่ยวกับการเคหะแห่งชาติแล้ว พบว่าโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล นั้นเป็นส่วนหนึ่งของ แผนการลงทุนโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติปี 2558-2560 จำนวน 116 โครงการ 35,342 หน่วย ซึ่งอยู่ภายใต้แผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี (พ.ศ.2559-2568) ทั้งนี้การเคหะแห่งชาติเรียกชื่อเป็น “โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามโครงข่ายคมนาคมโครงสร้างพื้นฐาน (Transit Oriented Development: TOD)”

โครงการ TOD มีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามเส้นทางโครงข่ายระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนของการเคหะแห่งชาติ ให้สอดรับกับแผนการพัฒนาระบบไฟฟ้าขนส่งมวลชนของสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.)

ทั้งนี้ กคช.ได้นำเสนอกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์, สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) และสำนักงบประมาณ (สงป.) ได้ให้ความเห็นประกอบการพิจารณาของคณะรัฐมนตรีแล้ว 2 โครงการ คือที่ ประชานิเวศน์ 3 และที่ปทุมธานี ลำลูกกา คลอง  2 ขณะนี้อยู่ระหว่างการนำเสนอคณะรัฐมนตรีอนุมัติต่อไป

อาคารชุด 4 ชั้นและทาวน์เฮ้าส์

โครงการที่ครม.อนุมัติวันที่ 17  เมษายน 2561 คือ  1.โครงการปทุมธานี (รังสิต-ลำลูกกาคลอง 2) (อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม เส้นทางหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) รวมทั้งสิ้น 820 หน่วย แบ่งการก่อสร้างออกเป็น 2 ระยะ ประกอบด้วย

โครงการปทุมธานี (ลำลูกกา คลอง 2) ระยะที่ 1 จะจัดสร้างเป็นอาคารชุดสูง 4 ชั้น ขนาดห้อง ประมาณ 27 ตารางเมตร จำนวน 616 หน่วย

โครงการปทุมธานี (ลำลูกกา คลอง 2) ระยะที่ 2 จะจัดสร้างเป็นทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น ขนาดพื้นที่ประมาณ 20 ตารางวา จำนวน 22 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น (ห้องริม) ขนาดพื้นที่ 28 ตารางวา จำนวน 12 หน่วย และบ้านแฝดเชิงอิสระ ขนาดพื้นที่ประมาณ 35 ตารางวา จำนวน 170 หน่วย

ยังมีโอกาสเกิดอีก 4 โครงการ

โครงการในลักษณะเดียวกันที่รอการรอนุมัติจากครม.โดยเป็นโครงการที่กคช.ดำเนินการเอง 2 โครงการ และร่วมกับรฟม.อีก 2 โครงการ ประกอบด้วย

หนึ่ง โครงการประชานิเวศน์ 3 (อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพู เส้นทางแคราย-มีนบุรี) โดยจะจัดสร้างเป็นอาคารชุดสูง 8 ชั้น ขนาดห้องประมาณ 25.5 ตารางเมตร จำนวน 94 หน่วย และอาคารชุดสูง 8 ชั้น ขนาดห้องประมาณ 30 ตารางเมตร จำนวน 455 หน่วย พื้นที่ร้านค้าขนาด 25.5 ตารางเมตร จำนวน 7 หน่วย

สอง โครงการร่มเกล้า (รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์)  ทั้งนี้ที่ตั้งของโครงการร่มเกล้าอยู่ห่างจากสถานีประมาณ 5 กิโลเมตร จึงอาจต้องมีการศึกษาในเรื่องของการทำระบบฟีดเดอร์จากโครงการไปยังสถานีรถไฟฟ้าเพิ่มเติม

สาม โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยกับที่บริเวณบางปิ้ง (ส่วนต่อขยายสายสีเขียว เส้นทางแบริ่ง-สมุทรปราการ)   ซึ่งกคช. เตรียมร่วมมือกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) แนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตสถานีรถไฟฟ้าและศูนย์ซ่อมที่บริเวณจุดจอดแล้วจร (Park & Ride) บางปิ้ง บนพื้นที่ 18 ไร่ ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แบริ่ง-สมุทรปราการ ในขั้นต้นกำหนดพัฒนาเป็นอาคารพักอาศัยที่ต่อขึ้นจากอาคารจอดรถ ทั้งนี้จากข้อมูลของ กคช. ระบุว่า พื้นที่บริเวณบางปิ้งมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย โครงการที่อยู่อาศัยที่ กคช. พัฒนาเองในย่านนั้นแม้มีอยู่หลายโครงการแต่ขายหมดแล้วทุกโครงการ

สี่ โครงการบริเวณสถานีคลองบางไผ่ (รถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่-เตาปูน) โครงการนี้กคช.ร่วมกับรฟม. จากการศึกษาขั้นต้นบริเวณศูนย์ซ่อมบำรุงคลองบางไผ่เนื้อที่ 14 ไร่ ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ วางแผนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในลักษณะของการเช่าเซ้งอาคารชุดพักอาศัยระยะยาว 30 ปี รวม 1,800 หน่วย เป็นอาคารชุดพักอาศัย 2 อาคาร แบ่งเป็นอาคารชุดสำหรับผู้มีรายได้น้อยและอาคารชุดสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง

อย่างไรก็ตามการใช้ที่ดินที่รฟม.ได้กรรมสิทธิ์มาจากเวนคืนในการสร้างระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและส่วนที่เกี่ยวข้อง เมื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยนั้น มีประเด็นเรื่องข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น  ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์การเวนคืน  ไม่ใช่ภารกิจของรฟม.  เป็นต้น ในเรื่องนี้ยังไม่มีความคืบหน้าที่ชัดเจน แม้ว่ามีแบบอย่างในหลายประเทศที่แสดงให้เห็นว่า การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยนั้น หน่วยงานของภาครัฐสามารถดำเนินการไปควบคู่กัน  บางประเทศเป็นหน่วยงานระดับกระทรวงที่รับผิดชอบงานด้านคมนาคมขนส่งและการพัฒนาที่ดิน  เพื่อสร้างโอกาสให้ประชาชนที่มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงระบบขนส่งมวลชน  มีโอกาสยกระดับรายได้และคุณภาพชีวิตด้านอื่นๆ

หลักคิด TOD  สร้างชีวิตที่ดีให้ประชาชน

อนึ่งหลักการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า (Transit Oriented Development: TOD) เป็นการพัฒนาเมืองในรูปแบบที่ให้ความสำคัญกับการเดินเท้า การใช้รถจักรยาน และการใช้ระบบขนส่งสาธารณะเป็นหลักในการเดินทาง และเป็นแนวทางของการพัฒนาเมืองที่สนับสนุนการพัฒนาพื้นที่บริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบขนส่งสาธารณะให้มีการใช้ประโยชน์อย่างผสมผสาน และเชื่อมโยงส่วนต่างๆ เข้าด้วยกันด้วยการเดินเท้า

การพัฒนาเมืองตามแนวความคิดนี้มีจุดประสงค์เพื่อเป็นการรวบรวมการเดินทางภายในชุมชนเมืองจนถึงระดับเมือง โดยทั่วไป TOD มีศูนย์การพัฒนาอยู่ที่บริเวณสถานีขนส่งมวลชน ส่งผลให้เกิดรูปทรงของเมืองที่ดีในด้านต่างๆ เช่น มีความหนาแน่นในระดับเหมาะสมกับระบบขนส่งมวลชนและการใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่า เกิดประโยชน์ใช้สอยอย่างผสมผสาน มีสิ่งอำนวยความสะดวกและโครงสร้างพื้นฐานของระบบขนส่งอย่างพอเพียง และเกิดกิจกรรมการเชื่อมโยงพื้นที่ของชุมชนเมือง

นอกจากนี้ TOD เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาบริเวณที่พักอาศัยที่ใกล้กับสถานีระบบขนส่งมวลชน หรือบริเวณรอบๆ สถานี  ภายในบริเวณพื้นที่อาจมีเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แตกต่างกัน แต่พยายามสนับสนุนให้ประชาชนได้อาศัยอยู่ในบริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจร เพื่อลดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปยังย่านกิจกรรมต่างๆ รวมถึงเป็นการประหยัดพลังงานในการเดินทางเช่นกัน โดยแนวทางการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า หรือ TOD มุ่งเน้นไปที่การพัฒนาพื้นที่ใหม่ หรือชุมชนใหม่ๆ และเป็นการพัฒนาในแนวราบซึ่งต้องใช้พื้นที่ในการพัฒนา เน้นการสร้างระบบโครงข่ายการสัญจรให้มีความสามารถในการเข้าถึงที่ดี (Calthope, 1993)

#