มหานครต้องมีความพร้อมทางกายภาพอย่างทั่วด้าน ไล่เรียงตั้งแต่การคมนาคมขนส่งทั้งการขนส่งมวลชนระบบราง และอื่นๆ เป็นโครงข่ายกัน   ระบบโทรคมนาคมที่ทันสมัยรวดเร็วเพียงพอ  รวมทั้งอาคารที่พักอาศัย คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชยกรรม และบริการ จนถึงอาคารสำนักงานทั้งขายพื้นที่และให้เช่า ในครั้งนี้โฟกัสกันที่อาคารสำนักงานให้เช่า 

ความพร้อมแบบคู่แฝดอิน-จัน

คู่แฝดอิน-จันคือตัวติดกัน  อาคารสำนักงานให้เช่ากับมหานครเป็นเช่นนั้น

จึงไม่แปลกที่อาคารสำนักให้เช่าในประเทศไทยในสัดส่วนกว่าร้อยละ 80 ของพื้นที่สำนักงานทั้งประเทศกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR)  และยังมีศูนย์กลางของการกระจุกตัวนั่นคือ อาคารทันสมัยต่างๆ อาทิ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าชั้นนำ โรงแรมและที่พักอาศัยระดับบน เหล่านี้  ก็เบียดแน่นกันในโซนศูนย์กลางทางธุรกิจ ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ (Central Business District : CBD)

ปัจจัยสนับสนุนเป็นเรื่องที่มองเห็นกัน นั่นคือ การคมนาคมที่สะดวกเพราะมีระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนรองรับทั้ง BTS  และ MRT มีทางด่วนที่เชื่อมโยงทั้งพื้นที่ในเมืองด้วยกันเองได้แก่ย่านสีลม สาทร เพลินจิต วิทยุ อโศก และย่านสุขุมวิทตอนต้น (ถึงซอยสุขุมวิท 24) กับพื้นที่รอบนอกชานเมือง เช่น  บางนา-ตราด  รามอินทรา  ลำลูกกา พุทธมณฑล  เป็นต้น

อย่างไรก็ตามที่ดินนั้นมีจำกัด  อีกทั้งการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสร้างโอกาสให้พื้นที่อื่นๆ สามารถพัฒนาเป็นศูนย์รวมอาคารสำนักงาน  คอนโดมิเนียม  และอาคารพาณิชยกรรมขนาดใหญ่  รวมทั้งโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ เช่น ถนนรัชดาภิเษก พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต แจ้งวัฒนะ จนถึงบางนา เป็นต้น

เงื่อนไขคู่แฝดของอาคารสำนักงานให้เช่า (รวมทั้งอาคารใหญ่ที่ก่อสร้างเป็นคอนโดมิเนียม  อาคารศูนย์การค้า  คอมเพล็กซ์  และอาคารมิกซ์ยูสต่างๆ)  คือ หนึ่งความสะดวกทางด้านการคมนาคมขนส่ง  มีระบบขนส่งมวลชน มีถนนที่ดีพอ  หรือใกล้เคียงการขึ้นลงเชื่อมต่อกันทางด่วน  และสอง มีที่ดินเพียงพอในการก่อสร้าง(และเงือนไขทางกฎหมายผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคารรองรับ)

รูปแบบบังคับของอาคารสำนักงานให้เช่า

กล่าวแล้วเป็นรูปแบบบังคับของอาคารที่สร้างเพื่อเป็นสำนักงาน  เพื่อการอยู่อาศัย และหรือเป็นคอมเพล็กซ์ในพื้นที่ซึ่งมีความพร้อมทางด้านคมนาคมขนส่งและอื่นๆ ดังกล่าว

รูปแบบที่เหมาะสมกับราคาที่ดินที่สูงมาก นั่นคือต้องสร้างให้มีพื้นที่ใช้สอยของตัวอาคารมากที่สุดเท่าที่เงื่อนไขทางกฎหมายต่างๆ กำหนด

ตามกฎหมายผังเมืองปัจจุบัน (กฎกระทรวงใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ทั้งนี้ร่างกฎหมายผังเมืองกทม.ฉบับแก้ไขครั้งที่ 4 ยังไม่ได้ประกาศใช้)  มีรูปแบบการก่อสร้าง 2 ประเภทคือ อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่

“อาคารสูง” หมายความว่า อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้โดยมีความสูงตั้งแต่ 23.00เมตรขึ้นไป

“อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000ตารางเมตรหรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15.00เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 1,000ตารางเมตรแต่ไม่เกิน 2,000ตารางเมตร

(กฎหมายผังเมืองกทม. ฉบับแก้ไขครั้งที่  4  รวบความหรือนิยามอาคารสูงให้อยู่ในคำจำกัดความอาคารขนาดใหญ่)

เมื่อสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าในรูปแบบอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ดังนั้นการให้เช่าจึงมีทั้งเช่าแบบเหมาตึก เหมาชั้น  และเช่าพื้นที่ซอยย่อยขนาดไม่ใหญ่รวมอยู่ในชั้นเดียวกัน  แน่นอนความเจ้าของอาคารสำนักงานให้เช่าต้องสร้างและเตรียมความพร้อมด้านสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เช่า เช่น ไฟฟ้า ระบบโครงข่ายเคเบิ้ลใยแก้วภายในอาคาร ระบบรับสัญญาณโทรทัศน์ดิจิทัล  โทรทัศน์ผ่านดาวเทียม ระบบปรับอากาศ ลิฟต์ ที่จอดรถ เป็นต้น

เกมของธุรกิจขนาดใหญ่-เงินทุนพร้อม

อุตสาหกรรมและธุรกิจที่มีลักษณะการใช้เงินทุนสูง Capital Intensive นั้นเป็นธรรมดาที่ บริษัทขนาดใหญ่มีความพร้อมด้านเงินทุนทั้งของตนเองและจากช่องทางอื่นๆ (ตราสารหนี้ เงินกู้  เป็นต้น)  ธรรมชาติเช่นนี้ปรากฏในลักษณะการลงทุนสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ CBD และพื้นที่ “CBD ใหม่”  ดังนั้นสัดส่วนตลาดแทบทั้งหมดจึงเป็นของธุรกิจรายใหญ่ที่มีเงินทุนมาก และหรือมีที่ดินสะสมอยู่ในมือ(รวมทั้งมีความสามารถพิเศษในการรวบรวมที่ดินให้ได้ตามต้องการ)

เมื่อมีการวางแผนธุรกิจที่ดี รวมทั้งเงื่อนไขทางกฎหมายและจังหวะเวลาที่เหมาะสม  จนถึงปัจจัยสำคัญคือขนาดแปลงที่ดิน (อาคารขนาดใหญ่อย่างน้อยต้องมีที่ดินขนาด 6-7 ไร่ เฉลี่ย 10,000 ตารางเมตรหรือ2,500 ตารางวา) และข้อจำกัดทางกฎหมาย  ทำให้ในช่วงเวลาปี  2560-2561 เกิดซัพพลายอาคารสำนักงานให้เช่าในย่าน CBD ไม่มากนัก  โครงการขนาดใหญ่สร้างเป็นมิกซ์ยูสที่ติดขอบ CBD มีเพียงไอคอนสยามที่เปิดบริการบางส่วน โครงการอื่นๆ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง  หรือกำลังวางแผนรายละเอียดโครงการ

สำหรับพื้นที่ “CBD ใหม่” หรือพื้นที่ย่านรอบนอก CBD เดิม จนถึงเขตปริมณฑลนั้น  พื้นที่ที่เหมาะสมมักอยู่ในมือของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางถึงใหญ่  ในกรณีที่ไม่ได้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม หากทำเป็นอาคารสำนักงานมักเป็นอาคารสำนักขนาดเล็กหรือขนาดกลางเพื่อใช้เป็นที่ตั้งธุรกิจของตนเอง  และอาจมีพื้นที่บางส่วนแบ่งเช่าหรือสร้างเป็นอาคารพาณิชย์บางส่วนเอื้ออำนวยให้เกิดบริการที่อำนวยความสะดวกให้พนักงานหรือผู้มาติดต่อธุรกิจต่างๆ

ซัพพลายค่อนข้างจำกัด ค่าเช่าจึงมีอัตราเพิ่มที่ดี

หลักเกณฑ์โดยรวมของอัตราค่าเช่าสำนักงาน (ศัพท์ทางเศรษฐศาสตร์เรียกรวมว่า “ค่าเช่าที่ตั้ง”) ข้อแรกและสำคัญมากคือ ทำเลที่ตั้ง  เพราะทำเลนั้นหมายความรวมถึงทุกสิ่งทุกอย่าง  ความสะดวกในการเดินทาง  ความพร้อมของสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ  และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ

ทำเลเป็นความได้เปรียบทางธรรมชาติ  เมื่อสร้างอาคารสำนักงานขึ้นแล้วจึงมีองค์ประกอบอื่นๆ ให้พิจารณาประกอบ อาทิ  เกรดหรืออันดับชั้นของอาคารสำนักงานนั้นๆ  ความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ  ทางกายภาพ  ความพร้อมของระบบรักษาความปลอดภัย และความพร้อมของบริการประกอบต่างๆ

นอกจากเรื่องทำเลเป็นประเด็นสำคัญสุดแล้ว  ประเด็นการมีผู้เช่าในสัดส่วนเท่าไหร่ หรือ อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ก็เป็นปัจจัยขับเคลื่อนอัตราค่าเช่า  หมายความถึงความต้องการเช่ามีมากน้อยนั่นเอง

ข้อมูลของฝ่ายวิจัยกรุงศรีอยุธยาระบุถึง Occupancy Rate ของอาคารสำนักงานให้เช่าไว้อย่างน่าสนใจดังนี้

Occupancy Rate เฉลี่ยตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของ Emerging Market อยู่ที่ร้อยละ 83.3

ขณะที่กรุงเทพฯ- CBD อยู่ที่ร้อยละ 92.4    เทียบเคียงหน่วยเดียวกันจาการ์ตาอยู่ที่ 74.0 กัวลาลัมเปอร์ 82.3 มุมไบ 83.8 ฮานอย 86.6  มะนิลา 92.2   เมืองที่สูงกว่าไทยคือ โอจิมินซิตี้ ร้อยละ 92.6

อีกข้อมูลหนึ่งที่น่าสนใจคือ  กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่มีอัตราการเติบโตของค่าเช่าอาคารสำนักงานสูงที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก สะท้อนจากดัชนีฯ ในไตรมาส 3 ปี 2560 ที่ เพิ่มขึ้น 4.4%QoQและ 3.9%YoY และคาดว่าดัชนีดังกล่าวจะมีการ ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเป็นเวลาอย่างน้อยอีก 2 ปี ตามปริมาณความต้องการที่ยังคง แข็งแกร่งขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

กลุ่มธุรกิจที่การพื้นที่สำนักงานมาจากทั้งบริษัทไทยและบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาตั้งสำนักงานในประเทศไทย โดยเฉพาะธุรกิจบริการด้านเทคโนโลยี (Techcompany) ได้แก่ การสื่อสารโทรคมนาคม การซื้อขายสินค้าหรือบริการผ่านออนไลน์ ที่มีแนวโน้มเช่า พื้นที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งจากการขยายพื้นที่ให้บริการของบริษัทที่กำลังดำเนินธุรกิจอยู่ และจากการเช่าพื้นที่เพื่อเปิดสานักงานใหม่ (ข้อมูลจากJones Lang LaSalle Incorporated (JLL)บริษัทจัดการด้านการลงทุนชั้นนาของสหรัฐฯ ที่เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ )

เมื่อเป็นเช่นนี้อำนาจการต่อรองของผู้ประกอบการธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าจึงสูงกว่า ย่อมส่งผลให้ค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ- CBD เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

แต่อีกไม่นานดุลแห่งอำนาจการต่อรองย่อมเปลี่ยนแปลงไป  จากปัจจัยสำคัญคือ

หนึ่ง การเริ่มต้นบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 (คาดว่าจะประกาศใช้ได้ช่วงปลายปี 2562) ซึ่งมีผลให้เปิดพื้นที่ใหม่ และขยายการใช้ประโยชน์จากที่ดินด้วยกฎ FAR (Flow Area Ratio)  ใหม่ ที่มากกว่าเดิม

สอง การเริ่มเปิดบริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จนครบวงจรเป็นวงกลม บางซื่อ-หัวลำโพง-ท่าพระ-จรัลสนิทวงศ์-บางซื่อ   รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (เขียวล่าง และเขียวบน)

สาม  ศักยภาพของไอคอนสยามที่มีผลต่อเนื่องหลายปีในการทำให้การใช้สอยพื้นที่ย่านฝั่งธนบุรีที่ใกล้เคียงเขตคลองสานมีการปรับเปลี่ยน  จนเกิดเป็น “CBD .ใหม่” อย่างรวดเร็ว

สี่ อัตราความเจริญทางเศรษฐกิจอาจไม่สูงเท่าที่หวัง  อีกทั้งมีโอกาสที่บริษัทขนาดใหญ่จำนวนหนึ่งไปวิเคราะห์โอกาสในการตั้งอาคารสำนักงานในพื้นที่ที่ได้รับความสะดวกจากโครงการรถไฟฟ้าเชื่อมต่อสามสนามบิน อู่ตะเภา-สุวรรณภูมิ-ดอนเมือง

เมื่อพิจารณารวมๆ กันแล้ว “ยุคทองอาคารสำนักงานให้เช่า”  อาจชะลอลงเล็กน้อย 

รูปธรรมหนึ่งของเกมการต่อรองคือ อายุสัญญาการเช่า และเงื่อนไขต่างๆ ประกอบ

(ยังมีต่อ)   อาคารสำนักงานให้เช่า กับซัพพลายใหม่และเงาของคู่แข่งแบบใหม่ Co-working space

#