โครงการบ้านล้านหลัง / โอกาสสร้างสมดุลเมืองในพื้นที่ต่างจังหวัด
  • 24 พฤศจิกายน 2018 at 11:17
  • 35
  • 0

พื้นที่จังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศของไทยมีความเปลี่ยนแปลงสำคัญร่วมกันคือ ความเป็นเมืองกำลังขยายตัว  ขณะเดียวกันก็เผชิญหน้ากับปัญหาหลายประการที่เคยเกิดขึ้นกับ “เมือง”  ที่ขยายตัวมาก่อนหน้านี้   ปัญหาที่สำคัญเรื่องหนึ่งคือ   “เมือง”  ไม่มีที่อยู่อาศัยที่หลากหลายรูปแบบ/ระดับราคาให้สอดคล้องกับความหลากหลายของอาชีพและรายได้ อันเป็นเรื่องจำเป็นของเมือง  “เมือง” ไม่เอื้ออำนวยให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสเข้าถึงบริการขนส่งมวลชนได้อย่างสะดวก และราคาที่สมเหตุสมผล โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง) หากนำมาเชื่อมโยงกับการเกิด “เมือง”  การพัฒนา “เมือง”  ตามจังหวัดต่างๆ  แล้ว ย่อมมีผลดีเพิ่มขึ้น

 

จุดเริ่มต้นโครงการบ้านล้านหลัง

โครงการนี้เริ่มต้นจากมติคณะรัฐมนตรีวันที่ 20 พฤศจิกายน  2561  เรื่อง โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง)

คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบ ดังนี้ 

1. เห็นชอบในหลักการโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง) ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ สำหรับค่าใช้จ่ายที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์จะขอรับการสนับสนุนงบประมาณจากรัฐบาลเพื่อชดเชยส่วนต่างระหว่างรายได้ดอกเบี้ยรับตามแผนวิสาหกิจของธนาคารอาคารสงเคราะห์ กับรายได้ดอกเบี้ยรับจากโครงการ เป็นระยะเวลา 6 ปี วงเงินรวม 3,876.65 ล้านบาท ให้เป็นไปตามความเห็นสำนักงบประมาณ

ทั้งนี้ให้กระทรวงการคลังติดตามการดำเนินโครงการบ้านล้านหลังอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non –  Performimg  Loans : NPLs) เพิ่มขึ้นในระบบ รวมทั้งกำกับให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อด้วยความละเอียดรอบคอบ เหมาะสม

โดยคำนึงถึงการให้สินเชื่อแก่ผู้กู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยมาก่อนเป็นลำดับแรก เพื่อสร้างโอกาสและสนับสนุนประชาชนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ไม่มีที่อยู่อาศัยได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้อย่างทั่วถึง และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความซ้ำซ้อนกับการอนุมัติสินเชื่อในโครงการให้ความช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ให้มีที่อยู่อาศัยในลักษณะเดียวกันกับที่คณะรัฐมนตรีได้เคยมีมติเห็นชอบไว้ก่อนหน้านี้ เช่น โครงการบ้านประชารัฐ และโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ เป็นต้น 

2. เห็นชอบให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์แยกบัญชีมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Post Finance) เป็นโครงการตามนโยบายของรัฐบาล (Public Service Account : PSA) และไม่นับรวมหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non – Performimg Loans : NPLs) ที่เกิดจากการดำเนินโครงการเฉพาะกรณีที่ผู้มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 25,000 บาท และมีการผ่อนปรนเกณฑ์ด้านรายได้ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขโครงการในการคำนวณตัวชี้วัดด้านความสามารถในการบริหาร NPLs เป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานของธนาคารอาคารสงเคราะห์ รวมทั้งให้สามารถนำค่าใช้จ่ายในการจัดทำโครงการฯ บวกกลับกำไรสุทธิเพื่อการคำนวณโบนัสพนักงานได้

3. เมื่อคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการแล้ว ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ในฐานะหน่วยงานของรัฐผู้ดำเนินโครงการจัดทำประมาณการต้นทุนทางการเงินและการบริหารจัดการที่รัฐจะต้องรับภาระทั้งหมดสำหรับกิจกรรม มาตรการหรือโครงการ และแจ้งให้คณะกรรมการนโยบายการเงินการคลังของรัฐและกระทรวงการคลังทราบ และเมื่อสิ้นสุดโครงการแล้ว ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์เสนอรายงานผลการดำเนินงานต่อคณะรัฐมนตรีและเปิดเผยให้สาธารณชนทราบ รวมทั้งเผยแพร่ผ่านทางสื่ออิเล็กทรอนิกส์ด้วย

 

หลักการให้สินเชื่อและโอกาสแห่งความยืดหยุ่น

สาระสำคัญของเรื่อง

โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง) ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่กระทรวงการคลังเสนอมาในครั้งนี้ เป็นการช่วยเหลือและสนับสนุนประชาชนให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์และจัดซื้อหรือปลูกสร้างที่อยู่อาศัย (Post Finance) ที่มีราคาไม่เกิน 1,000,000 บาท เป็นของตนเอง โดยมุ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ กลุ่มคนวัยทำงานหรือประชาชนที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว รวมถึงกลุ่มผู้สูงอายุที่ไม่ต้องการมีภาระค่าใช้จ่ายเกินตัว

ธอส. สนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษและเงื่อนไขการให้สินเชื่อที่ผ่อนปรนตามนโยบายรัฐบาล วงเงินโครงการรวมทั้งสิ้น 50,000 ล้านบาท วงเงินต่อรายสูงสุดไม่เกิน 1,000,000 บาท ระยะเวลากู้ยืม 40 ปี

อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี ในช่วง 5 ปีแรก สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 25,000 บาท

หรือดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี ในช่วง 3 ปีแรก สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ต่อเดือนเกิน 25,000 บาท

รวมถึงการยกเว้นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 25,000 บาท

อีกทั้งในกรณีที่ผู้กู้มีเอกสารแสดงรายได้เพื่อคำนวณความสามารถในการกู้ไม่เพียงพอหรือไม่สามารถแสดงหลักฐานที่มาของรายได้ได้  ธอส. ได้กำหนดให้มีนโยบายที่จะผ่อนปรนพิเศษให้

เช่น กรณีที่ไม่มีหลักฐานทางการเงินเนื่องจากประกอบอาชีพอิสระ และมีรายได้ต่ำกว่าเดือนละ 25,000 บาท ให้ผู้กู้นำเอกสารหลักฐานรายได้และรายจ่ายค่าเช่าบ้านหรือการผ่อนชำระเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 12 เดือนมาประกอบการยื่นกู้ได้

หรือกรณีที่ไม่สามารถแสดงหลักฐานที่มาของรายได้ได้ ก็สามารถลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการ ธอส. โรงเรียนการเงิน (โครงการที่ให้ความรู้และคำปรึกษาเกี่ยวกับการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย) เพื่อออมเงินอย่างสม่ำเสมอไม่น้อยกว่า 9 เดือน และสามารถมาขอกู้ในภายหลังได้เช่นกัน โดย ธอส. จะพิจารณาสมุดบัญชีเงินฝากหรือเอกสารในการจ่ายค่าเช่าบ้านหรือผ่อนชำระค่าสินค้า เพื่อนำมาคำนวณและพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ ซึ่งโดยปกติหากคนที่มีรายได้น้อยนำสมุดบัญชีเงินฝากไปยื่นกู้ธนาคารพาณิชย์อาจถูกปฏิเสธสินเชื่อได้ เนื่องจากไม่มีหลักฐานทางการเงินที่ชัดเจน

ดังนั้น การผ่อนปรนพิเศษของ ธอส. ในลักษณะนี้ จึงถือเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายยิ่งขึ้น ซึ่งจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้มีรายได้น้อยให้ประชาชนได้มีบ้านเป็นของตนเอง และมีความสอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติด้านการสร้างโอกาสและความเสมอภาคทางสังคมที่มุ่งเน้นสร้างความเป็นธรรมและ ลดความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ

 

ขยายความ/เพิ่มประโยชน์เชื่อมโยงกับการ “สร้างเมือง”

ในปัจจุบัน “บ้านจัดสรร”  ในตลาดแทบจะหาบ้าน(ตามความจริงมักเป็นทาวน์เฮ้าส์)ในราคาที่ไม่ถึง  1  ล้านบาทไม่ได้เลย  นอกจากนี้อาจมีคอนโดมิเนียมในราคาล้านกว่าบาท (ราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 40,000บาท ขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร)  อย่างไรก็ตามเงื่อนไขความช่วยเหลือนี้มีช่องทางยืดหยุ่น  นั่นก็คือข้อกำหนดตรง “วงเงินกู้ไม่เกิน 1  ล้านบาท”  หมายความว่า หากซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาเกินล้านบาทไปไม่มากนัก หลังจากผ่อนดาวน์แล้ว  วงเงินสินเชื่อไม่ถึงยอดหนึ่งล้านบาท  ควรสามารถเข้าใน  โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง)“  ได้

ในทางปฏิบัติสำหรับธุรกิจบ้านจัดสรรพอสามารถหาลู่ทางให้วงเงินกู้ที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับไม่เกินหนึ่งล้านบาทเพื่อให้เข้าโครงการนี้ได้

ดังนั้นเมื่อมองโลกในแง่ดี  “โลกสวย”  เท่ากับว่า โครงการนี้มีส่วนในการกระตุ้นดีมานด์ที่อยู่อาศัยได้ระดับหนึ่ง  ไปพร้อมๆ  กับการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

ผลพวงต่อเนื่องก็คือ เพิ่มโอกาสในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน  1  ล้านบาท หรือสูงกว่าราวร้อยละ 10 เมื่อผ่อนดาวน์แล้ววงเงินขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1  ล้านบาท   เหตุผลก็คือ ที่อยู่อาศัยที่มีขายอยู่ในตลาดเวลานี้แทบไม่มีเสนอขายในราคา 1 ล้านบาทเลย

นอกจากนี้อาจมีการลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียมที่ราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 40,000 บาท ขนาดราว 30 ตารางเมตรต่อยูนิต เท่ากับราคายูนิตละ 1,200,000  บาท เมื่อผ่อนดาวน์แล้ววงเงินขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาท  พอเข้าในโครงการนี้ได้

โอกาสของการสร้างที่อยู่อาศัยเข้าโครงการบ้านล้านหลังนี้อยู่ที่ทำเลที่อยู่อาศัยใกล้เขตเมืองหรือขอบเมืองในต่างจังหวัด  เท่ากับว่าเป็นโอกาสของกิจการรับเหมาก่อสร้างในต่างจังหวัดเช่นกัน  กล่าวอีกแง่มุมหนึ่ง เมื่อบริหารจัดการอย่างเชื่อมโยงแล้ว โครงการบ้านล้านหลังพอมีส่วนช่วยในการสร้างสมดุลของเมืองที่กำลังพัฒนาตามพื้นที่จังหวัดต่างๆ  ของประเทศ   อาทิ เช่น  พื้นที่ในโครงการเศรษฐกิจพิเศษ  พื้นที่ที่ได้รับอิทธิพลจากโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก  พื้นที่ได้รับประโยชน์จากการสร้างรถไฟทางคู่ เป็นต้น

มองภาพรวมให้กว้างขวางมากกว่ากรุงเทพฯปริมณฑลออกไป  (ประเทศไทยไม่ใช่แค่กรุงเทพฯ)  พอมองเห็นประโยชน์เบื้องต้นและประโยชน์ต่อเนื่องของโครงการบ้านล้านหลังนี้

อย่างไรก็ตามประสิทธิภาพการบริหารจัดการ และการประสานงานกันระหว่างหน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบกับธุรกิจภาคเอกชนอย่างเข้าใจซึ่งกันและกัน  มองประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นจากการสร้างเมืองให้สมดุล (มีที่อยู่อาศัยให้คนหลากหลายระดับรายได้) มีงานและที่อยู่อาศัยรองรับอาชีพที่แตกต่างกัน

เมื่อมองจากแง่มุมเช่นนี้ มีประเด็นให้บริหารจัดการอย่างต่อเนื่องตามมา  ที่สำคัญคือระบบการคมนาคมขนส่ง และสาธารณูปโภคสาธารณูปการต่างๆ  รองรับ  และที่สำคัญการพัฒนาที่สอดคล้องกับผังเมืองรวม  หรือการใช้ผังเมืองรวมมาเอื้ออำนวยสนับสนุนการสร้างสมดุลของเมือง

#