อาคารสำนักงานให้เช่า - ซัพพลายใหม่และเงาของคู่แข่ง Co-working space
  • 29 พฤศจิกายน 2018 at 09:53
  • 35
  • 0

แม้ว่าอาคารสำนักงานให้เช่าในบางมุมมองเหมือนกับถูก “ผูกขาด” จากบริษัทขนาดใหญ่ไม่กี่กลุ่มที่สร้างอาคารสำนักงานให้เช่า  แต่อย่างไรก็ตามยังมี “ช่องทางใหม่”  เกิดขึ้นเสมอ โดยเฉพาะโอกาสที่มาพร้อมกับเทคโนโลยีการสื่อสารสมัยใหม่  เครื่องมือที่ทันสมัยต่างๆ  อันทำให้หลากหลายธุรกิจสามารถทำงานและบริหารจัดการได้ในระดับ“Everywhere  everytime

ภาพรวม “ซัพพลาย” อาคารสำนักงานให้เช่า

อ้างอิงข้อมูลจาก CBRE Thailand   ได้แบ่งอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมี 2 ประเภทหลัก ได้แก่

รูปแบบแรก เจ้าของรายเดียว (Single Ownership) ส่วนใหญ่เป็นรูปแบบอาคารสูง มีเจ้าของรายเดียว บริหารอาคารโดยเจ้าของอาคารหรือจ้างบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญ   อาคารดังกล่าวมักจะให้เช่าเพียงอย่างเดียว

ตัวอย่างของอาคารให้เช่าแบบเจ้าของรายเดียว เช่น   บริษัทในเครือ TCC Group ครอบคลุมพื้นที่อาคารสำนักงานกว่า 5 แสนตารางเมตร หรือ 6% ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล เช่น อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์, อาคารไซเบอร์เวิลด์, อาคารปาร์คเวนเจอร์, อาคารโกลเด้นแลนด์, อาคารแอทธินี ทาวเวอร์, อาคาร 208 ไวร์เลสโรด, อาคารสาทร สแควร์, อาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ และอาคารเนชั่น ทาวเวอร์)

เจ้าของอีกกลุ่มหนึ่งคือผู้ประกอบการบางรายที่ลงทุนในรูปแบบของกองทุนรวมสิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จากัด (มหาชน) เป็นต้น

รูปแบบที่สอง เจ้าของหลายราย (Multiple Ownership) ส่วนใหญ่มีรูปแบบคล้ายคอนโดมิเนียม จุดเริ่มต้นเป็นการพัฒนาพื้นที่เพื่อแบ่งขายให้ลูกค้าแต่ละราย  ผลต่อเนื่องคือ ทำให้มีเจ้าของพื้นที่สำนักงานในอาคารเดียวกันหลายราย มีสิทธิในพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน และต้องจัดตั้งคณะกรรมการร่วมเพื่อดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สิน

อาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสองประเภทดังกล่าว  มักกำหนดระยะเวลาการทำสัญญาเช่าอยู่ที่  3 ปี  เหตุผลคือ ทางเจ้าของหรือผู้ให้เช่าต้องการสัญญาที่ยาวนานพอสมควรเพื่อให้มีความต่อเนื่องมั่นคงของกระแสรายได้และเงินสด  ขณะเดียวกันทุกครั้งที่มีการย้ายออก ย่อมเกิดค่าใช้จ่ายในการตกแต่งใหม่  เพื่อความเหมาะสมในการหาผู้เช่ารายใหม่  เมื่อเช่า 3 ปี และครบสัญญาเช่าแล้วการเช่าต่อหรือไม่ก็เจรจาต่อสัญญากัน  อย่างไรก็ตามหากผู้เช่าต้องการเช่าระยะยาวมากกว่า 3 ปี ต้องมีการเจรจาต่อรองกันเพิ่มเติม  ทั้งนี้เพราะการเช่าระยะเวลามากกว่า 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน  การจดทะเบียนดังกล่าวต้องเสียค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ร้อยละ  1.1 % ของค่าเช่าทั้งหมดที่คำนวณได้จากระยะเวลาการเช่าตามสัญญา

ปมของเรื่องมิได้อยู่ที่การเสียค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์เพียงอย่างเดียว  หากไปเกี่ยวข้องกับการเป็นหลักฐานยืนยันรายได้ และเชื่อมโยงไปถึงการเสียภาษี

การบริหารจัดการที่เกี่ยวกับภาษีจำเป็นสำหรับธุรกิจ ดังนั้นอาคารสำนักงานให้เช่าจึงแยกสัญญาการเช่าพื้นที่ออกจากค่าบริการต่าง  ทั้งนี้ค่าเช่าพื้นที่เป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 40 ของทั้งหมด สัญญาเช่าพื้นที่นี้ กำหนดค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนเป็นอัตราคงที่ตลอดระยะเวลาเช่า  หรืออาจกำหนดอัตราการเพิ่มค่าเช่าที่แน่นอนเอาไว้  อีกร้อยละ 60  จัดทำเป็นอีกหนึ่งสัญญาที่ครอบคลุมค่าบริการต่างๆ เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ค่าปรับอากาศ โทรศัพท์ ที่จอดรถ ค่าธรรมเนียมในการจัดการ เป็นต้น  สัญญาในส่วนนี้ผันแปรไปตามปริมาณการใช้จริง

จุดสำคัญของเรื่องยังอยู่ที่สถานการณ์ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่ายังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง  ปัจจัยพื้นฐานมาจาก “มหานครกรุงเทพฯ”   ยังมีน้ำหนักมีความสำคัญในระบบเศรษฐกิจโลก-ระบบเศรษฐกิจภูมิภาคอาเซียน และระบบเศรษฐกิจของประเทศ

“กรุงเทพฯมิใช่ของคนไทย”-อาคารสำนักงานให้เช่าเป็นของธุรกิจทั่วโลก

สถานะของกรุงเทพฯมิใช่เป็น  “สมบัติส่วนตัว”  ของประชาชนชาวไทย  และเมื่อพัฒนาเป็นระดับมหานครกรุงเทพฯแล้ว  พลังทางเศรษฐกิจที่จะมารองรับกับการลงทุนด้านต่างๆ  ต้องเป็นพลังเศรษฐกิจระดับโลก  หรือกล่าวกลับกันหากต้องการให้กรุงเทพฯมีส่วนร่วมกับกระบวนการขับเคลื่อนบริหารจัดการเศรษฐกิจ-ธุรกิจระดับโลก  ก็ต้องยกระดับเป็นมหานคร

อาคารสำนักงานให้เช่าเป็นส่วนหนึ่ง  และมีความจำเป็นในกระบวนการสร้างและเกิดขึ้นมหานคร

แต่กว่าจะมาถึงหรือไปถึงจุดที่บ่งชี้ว่ามีความสำเร็จในการเป็นมหานคร  ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า  ผ่านมรสุมมาพอสมควร  สรุปสั้นๆ ในช่วง  20 ปี ได้คือ ก่อนวิกฤตปี 2540 เศรษฐกิจไทยเติบโตสูง  อุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวมาก มีการก่อสร้างอาคารหลายประเภทรวมทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่สำนักงานใหม่ เข้าสู่ตลาดทำให้มีพื้นที่สำนักงานสะสมใน BMR สูงกว่า 6 ล้านตารางเมตร  เข้าสู่จุด “ล้นเกินความต้องการ”  แต่หลังวิกฤตเศรษฐกิจ 2540 ในช่วงปี 2543-2548 การสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าเกิดขึ้นน้อยเฉลี่ยราว 50,000 ตารางเมตรต่อปีหรือบางปีไม่มีการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่

สถานการณ์นี้เริ่มคลี่คลายเมื่อมีปัจจัยใหม่เกิดขึ้นนั่นคือ การเกิดระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน MRTและ BTS  ตั้งแต่ปี 2549 ทำให้มีการลงทุนก่อสร้างพื้นที่สำนักงานใหม่ทั้งในและรอบนอก CBD ของกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น โดยเลือกทำเลที่ตั้งให้สอดคล้องกับการเดินทางด้วยระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ยอดรวมในช่วงปี 2549-2560 มีอุปทานสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 140,000 ตารางเมตรต่อปี จนมีพื้นที่สะสมทั้งหมด 8.78 ล้านตารางเมตร ณ สิ้นปี 2560

ขณะเดียวกันเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวมีการขยายตัวทางธุรกิจของบริษัททั้งในประเทศและบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่ (Net Take-up) สำนักงานในช่วงปี 2551-2555 เฉลี่ย 97,000 ตารางเมตรต่อปี ต่อมาในช่วงปี 2556-2560 เพิ่มขึ้นอยู่ที่เฉลี่ย 200,000 ตารางเมตรต่อปี  ในปี 2560 ประเมินความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานสะสม (Total take-up) อยู่ที่ 8.09ล้านตารางเมตร

แต่เนื่องจากพื้นที่ก่อสร้างในทำเลที่เหมาะมีจำกัด อีกทั้งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีทางเลือกพัฒนาเป็นรูปแบบอื่นๆ นอกจากอาคารสำนักงานให้เช่า  อุปทานใหม่ (New supply) ในช่วงปี 2556-2560 เข้าสู่ตลาดเฉลี่ยที่ 140,000 ตารางเมตรต่อปี  ซึ่งไม่เพียงพอรองรับความต้องการเช่าในแต่ละปี   อุปทานส่วนเกินปรับตัวลงอย่างต่อเนื่อง  แสดงผลที่สอดคล้องกับอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องและทรงตัวอยู่ในระดับสูงกว่า 90 % ในช่วงปี 2556-2560 เทียบกับระดับ 86 % ในช่วงปี 2551-2555

ภาพรวมในปี 2560 มีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดถึง 221,000 ตารางเมตร เช่น  อาคารจี ทาวเวอร์ (นอร์ท ทาวเวอร์), อาคารเอสซี ทาวเวอร์, อาคารไพโรจน์กิจจาแอทไบเทค, อาคารเอ็ม ทาวเวอร์, อาคารเกสร ทาวเวอร์, อาคารคอสโม ออฟฟิส พาร์ค, อาคารเพิร์ล แบงก์ค็อกและอาคารโอสถสภา เป็นต้น แต่อัตราการเช่าพื้นที่ยังคงทรงตัวสูงอยู่ที่ 92.2 % สะท้อนถึงความต้องการเช่าพื้นที่สานักงานที่มีต่อเนื่อง

ไม่เพียงเท่านี้ในช่วงปี 2561-2563 “วิจัยกรุงศรี”  ได้คาดว่า ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใน BMR มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องอยู่ในช่วง 200,000 - 250,000 ตารางเมตรต่อปี เนื่องมาจากมีปัจจัยหนุน เช่น การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ ที่ส่งผลให้เกิดการลงทุนในภาคธุรกิจเพิ่มขึ้น ปี 2560 ยอดขอรับการส่งเสริมการลงทุน (application submitted projects) มูลค่า 642 พันล้านบาท ความจริงข้อนี้สะท้อนความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงาน ยังมีงานวิจัยของ Jones Lang La Salle Incorporated  (JLL) คาดว่าร้อยละ 70-75 ของจำนวนบริษัทต่างชาติที่จะเข้ามาเปิดสาขาในไทย ต้องการพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่มากกว่า 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป แต่จากข้อจำกัดที่ดินเพื่อพัฒนาอาคารสานักงานใหม่หายากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ CBD คาดว่ามีพื้นที่สำนักงานใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดไม่มากนักเฉลี่ย 162,000 ตารางเมตรต่อปี ได้แก่ อาคารสิงห์ คอมเพล็กซ์ อาคารวิสดอม 101 อาคารเอ็มเอส สยาม ทาวเวอร์ อาคาร สามย่าน มิตรทาวน์ อาคารทิปโก้ ทาวเวอร์ 2และอาคารเดอะปาร์ค (เฟส1) เป็นต้น

แต่เมื่อภาพรวมของอาคารสำนักงานให้เช่านั้น แนวโน้มอุปสงค์ที่มีมากกว่าอุปทานที่เข้าใหม่  อัตราการเช่ายังคงอยู่ในระดับสูงประมาณ 92 - 95 %  ตรงนี้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้สร้างโอกาสให้พอร์ตการลงทุนพัฒนาที่ดินของตนเองสร้างรูปแบบรายได้ที่สม่ำเสมอให้เพิ่มขึ้น  สร้างความมั่นคงแก่รายได้ของกิจการในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากการสร้างที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ แล้วขายออกไป (อันเป็นการขายสินทรัพย์ที่มีรายได้ครั้งเดียวแล้วต้องเริ่มการพัฒนาโครงการขึ้นใหม่)

 

สถานการณ์เช่นนี้ยังเอื้ออำนวยให้เกิดธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงานแบบใหม่ Co-working space

Co-working space สมาร์ทโฟน-โน้ตบุ๊ค-ความเชี่ยวชาญ  ทำงานได้ทุกที

ไม่เพียงงานระดับบริหารที่สามารถเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานในขอบเขต Everywhere  everytime  งานที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะ  จนถึงงานพื้นฐาน  ก็สามารถทำเวลาใด ที่ไหนก็ได้  เพราะสามารถทำงานร่วมกันเชื่อมโยงผ่านระบบการสื่อสารโทรคมนาคมสมัยใหม่ หากต้องการพื้นที่ทำงานร่วมกัน-พร้อมกันแบบเห็นหน้าตัวเป็นๆ  ก็ใช้การเช่าสำนักงานแบบ Co-working space

หลากหลายธุรกิจเช่า Co-working space  ในการจัดประชุมทีมงานเพื่อเปลี่ยนบรรยากาศ ความเคยชินในสำนักงานของตนเอง  (และหวังว่ามีประสิทธิภาพการทำงานเพิ่มขึ้น)

Co-working space   เริ่มสร้างบริการบริการที่หลากหลาย มีพื้นที่บริการให้เช่าทั้ง รายชั่วโมง รายวัน และรายเดือน  เสริมด้วยบริการการสื่อสารโทรคมนาคม  ระบบอินเตอร์เน็ตที่ปลอดภัย  จนถึงมีเครื่องใช้สำนักงานอำนวยความสะดวก  มีร้านกาแฟเครื่องดื่ม อาหารว่าง เป็นต้น จากจุดเริ่มต้นในกรุงเทพฯ ราวปี 2555 ประมาณ  10  แห่ง พอปี  2559 เพิ่มขึ้นมาเป็น 120 แห่ง  และยังเพิ่มอย่างต่อเนื่อง  (ตามความต้องการพื้นที่การทำงานและประชุมอย่างจริงจัง  ไม่ต้องอาศัยร้านกาแฟ)

ผลการสำรวจของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ในระยะ 1-3 ปีข้างหน้า (พ.ศ.2562-2564) ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่ามีการปรับพื้นที่โดยมี Co-working space ในอาคารเดียวกัน และคาดว่าจะมีจำนวน Co-working space เพิ่มมากขึ้นตรงนี้พอเป็นคู่แข่งเงาของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าได้ระดับหนึ่ง ขณะเดียวกันรายงานของ CBRE คาดว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (mixed-use)/ขนาดใหญ่ที่กำหนดทยอยแล้วเสร็จในปี 2568 ถึงกว่า 1 ล้านตารางเมตร เมื่อถึงเวลานั้นธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าย่อมมีการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น

อาคารและบริการ Co-working space  เป็นทั้ง “คู่แข่ง” รายเล็กๆ  และ “บริการเสริม”  ของอาคารสำนักงานให้เช่า  เป็น “คู่แข่งเงา”  ที่เครือข่ายอาคารสำนักงานให้เช่าสามารถสร้างบริการ Co-working space   แบบครอบคลุมพื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพฯ  ของประเทศไทย กระทั่งทั้งภูมิภาคอาเซียนได้ (เหมือนรูปแบบการบริหารโรงแรมเครือข่าย)

การสร้างสรรค์ตรงนี้เพิ่มประสิทธิภาพให้ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

เมื่อเห็นชัดว่าอนาคตอีก 7 – 8  ปีจะเป็นเช่นนั้น  ย่อมต้องมีการเตรียมการแก้ไข  รับมือ ตั้งแต่การประเมินภาพรวมในอนาคตเพื่อให้เห็นโอกาส

“วิจัยกรุงศรี”  สรุปปัจจัยแวดล้อมของอาคารสำนักให้เช่าเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในอาเซียน (เพราะเป็นคู่แข่งขันกันทางด้านทำเลระดับภูมิภาค) ไว้ดังนี้

ข้อแรก ประเทศไทยตั้งอยู่บนศูนย์กลางภูมิภาคที่สามารถเชื่อมโยง การค้าและการลงทุนระหว่างกัน

ข้อที่สอง อัตราค่าเช่าสำนักงานไม่สูงมากเมื่อ เปรียบเทียบกับประเทศคู่แข่ง

ข้อที่สาม มาตรการสนับสนุนที่เกี่ยวข้องของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง เช่น สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการจัดตั้งสำนักงานปฏิบัติการภูมิภาค (Regional Operating Head  quarters : ROH)

ข้อที่สี่ สิทธิประโยชน์ด้านภาษีของนักลงทุนต่างชาติ โดยยกเว้นภาษีเงินได้นิติ บุคคล 8 ปี และ 13 ปี ภายใต้การปรับปรุงพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน และ 15 ปี ภายใต้พระราชบัญญัติการเพิ่มประสิทธิภาพการแข่งขัน 10 อุตสาหกรรมเป้าหมายตามนโยบายของรัฐ (ภาพที่ 17) แรงจูงใจเหล่านี้ จะทำให้ตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทยมีโอกาสเติบโตต่อไปในระยะ ข้างหน้า

ส่วนทางด้านความพร้อมของตัวอาคารสำนักงานให้เช่านั้น CBRE  (https://www.cbre.co.th/th/) มองว่าควรมีลักษณะและคุณสมบัติสำคัญๆ  เช่น

 

ประการแรก พื้นที่ใช้สอยของอาคารมีรูปแบบและระดับเป็นปกติและไม่มีสิ่งกีดขวางสามารถแบ่งพื้นที่ได้ง่าย

ประการที่สอง ระบบปรับอากาศแบบที่มีเครื่องทำความเย็นส่วนกลาง และควรมีเครื่องปรับอากาศ 24 ชั่วโมงแยกต่างหากสำหรับห้องคอมพิวเตอร์ของผู้เช่า

ประการที่สาม ลิฟต์ใช้เวลารอไม่มาก ควรมีลิฟท์ที่แบ่งแยกโซนชั้นต่างๆ และมีลิฟท์บริการแยกต่างหากสำหรับการจัดสรรที่เช่ามีล็อบบี้แยกให้เป็นเฉพาะส่วน

ประการที่สี่ พื้นที่ส่วนกลางโดยเฉพาะทางเข้าหลักและชั้นล็อบบี้ควรมีการออกแบบที่สวยงามทันสมัยและการตกแต่งด้วยอุปกรณ์ที่มีคุณภาพสูง

ประการที่ห้า  ความสูงเพดานภายในสำนักงานควรมีอย่างน้อย 2.7เมตร

ประการที่หก อาคารควรมีการจัดการอาคารโดยบริษัทระดับมืออาชีพ

ประการที่เจ็ด  รูปแบบที่จอดรถควรมีเส้นทางเข้าและออกอย่างสะดวกและมีประสิทธิภาพ 

เมื่ออาคารสำนักงานให้เช่าออกแบบและก่อสร้างได้ครบคุณลักษณะทั้งเจ็ดประการดังกล่าว  มีโอกาสเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าระดับเกรด A  ย่อมหาลูกค่าระดับนานาชาติได้สะดวก  งานตรงนี้เป็นทั้งของเจ้าของโครงการ  ธุรกิจออกแบบ  และกิจการรับเหมาก่อสร้างงานอาคาร-งานระบบ  จนถึงธุรกิจบริหารจัดการอาคารแบบครบวงจร

มหานครกรุงเทพต้องการอาคารที่มีคุณสมบัติเกรด A  และการบริหารจัดการอาคารที่ทรงประสิทธิภาพ

#