งานก่อสร้างโครงการเมกะโปรเจค และงานโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งในปี 2562  ยังมีอีกมาก  ทั้งงานต่อเนื่องและงานก่อสร้างจากโครงการที่สามารถเปิดประมูล และเซ็นสัญญา  เมื่อเป็นเช่นนี้ย่อมส่งผลดีต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชน

งานก่อสร้างต่อเนื่องจาก Action Plan

เมื่อภาครัฐประกาศแผนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ระยะเร่งด่วน (Action Plan) ในปี 2559-2561 รวมทั้งการเร่งรัดผลักดันโครงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

หลายโครงการมีความคืบหน้า บางโครงการก่อสร้างเสร็จแล้วคือ  ท่าเทียบเรือ A ของท่าเรือแหลมฉบัง

แต่โครงการส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เช่น ส่วนของงานโยธารถไฟฟ้าสายสีแดง โครงการรถไฟทางคู่เฟส 1 ทั้ง 7 เส้นทาง, โครงการรถไฟความเร็วสูงไทยจีนช่วง กรุงเทพ-นครราชสีมา ในส่วนของสัญญาที่ 1 โครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครจำนวน 3 เส้นทาง อาทิ สายสีส้ม, สายสีชมพู, และ สายสีเหลือง  โครงการมอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช  เป็นต้น

นอกจากนี้เมื่อพิจารณางบลงทุนของ  4 กรมหลักที่เกี่ยวของกับงานก่อสร้างระหว่างปี 2560- 2562 มีข้อมูลที่น่าสนใจคือ

1.กรมทางหลวง ใช้งบลงทุนในปี 2017-2019 ได้แก่ 85 พันล้านบาท, 100 พันล้านบาท และ 113 พันล้านบาท

2.กรมชลประทาน ใช้งบลงทุนในปี 2017-2019 ได้แก่ 38 พันล้านบาท, 47 พันล้านบาท และ 58 พันล้านบาท

3.กรมทางหลวงชนบท ใช้งบลงทุนในปี 2017-2019 ได้แก่ 44 พันล้านบาท, 45 พันล้านบาท และ 47 พันล้านบาท

4.กรมโยธาธิการและผังเมือง ใช้งบลงทุนในปี 2017-2019 ได้แก่ 23 พันล้านบาท, 25 พันล้านบาท และ 25 พันล้านบาท

งบประมาณดังกล่าวหมายถึงงานก่อสร้างที่ดำเนินงานต่อเนื่องหลายปี ส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมและธุรกิจที่เกี่ยวข้อง 

โครงการที่มีโอกาสเริ่มก่อสร้างปี 2562

หลายโครงการมีความคืบหน้าได้รับการอนุมัติการลงทุนแล้วและอยู่ในขั้นตอนของการเตรียมที่จะเริ่มก่อสร้างในปี 2562   ที่สำคัญคือโครงการก่อสร้างต่างๆในพื้นที่ EEC  มูลค่ารวมเกือบ 684,018 ล้านบาทหรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 72 ของมูลค่าโครงการที่อยู่ในแผนงานการก่อสร้างทั้งหมดของปี 2562  โครงการในพื้นที่  EEC  ส่วนใหญ่อยู่ระหว่างกระบวนการสรรหาผู้ชนะการประกวดราคา เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามท่าอากาศยาน (กลุ่มซีพีมีโอกาสชนะการประมูลและเซ็นสัญญา/รู้ผลแน่นอนปลายเดือนมกราคม 2562), โครงการท่าเรือแหลมฉบังและมาบตาพุดเฟสที่ 3, และโครงการเมืองการบินภาคตะวันออก

จุดประสงค์สำคัญของการวางโครงสร้างพื้นฐานดังกล่าวคือ เพื่อเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาในพื้นที่นอกเหนือจากสิทธิประโยชน์ทางภาษีและสิทธิประโยชน์อื่นๆ ที่ได้รับผ่าน พรบ.EEC

โครงการอื่นๆ นอกพื้นที่ EEC ที่มีโอกาสก่อสร้างในปี 2562  เช่น โครงการรถไฟทางคู่เฟสที่ 2 เส้นทางเด่นชัย-เชียงราย-เชียงของ ซึ่งเป็นรถไฟทางคู่สายใหม่ ที่คาดว่าจะก่อสร้างเป็นเส้นทางแรกจากทั้งหมด 9 เส้นทาง

รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ใต้)(เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) และรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก (ศูนย์วัฒนธรรม-บางขุนนนท์) ที่คาดว่าสามารถจัดประมูลภายในช่วงต้นปีและเชื่อว่าสามารถเริ่มก่อสร้างได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562

โครงการก่อสร้างต่างๆ  ที่ยกตัวอย่างมานั้น  เชื่อมั่นกันว่า แม้ผ่านการเลือกตั้งทั่วไปวันที่  24 มีนาคม 2562 และมีรัฐบาลใหม่ โครงการเหล่านี้ก็สามารถดำเนินการต่อเนื่องไม่ติดขัด ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยวิเคราะห์ว่า เมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ของเม็ดเงินเบิกจ่ายที่จะเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจจากโครงการที่กำลังก่อสร้างและโครงการใหม่ที่คาดว่าจะเริ่มก่อสร้าง โดยแบ่งการเบิกจ่ายเป็นเฟสย่อยๆ ตามความก้าวหน้าของแต่ละโครงการแล้ว ในปี 2562 การเบิกจ่ายเงินของภาครัฐจาก Mega Projects สำคัญ อาจมีความเป็นไปได้ที่จะสูงกว่าปี 2561 การเร่งตัวของการเบิกจ่ายน่าจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 หรือหลังผ่านการเลือกตั้งในช่วงครึ่งปีแรกแล้ว

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย การประเมินมูลค่าการเบิกจ่ายของภาครัฐในโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ในปี 2562 ที่เร่งตัวขึ้นเมื่อเทียบกับในปี 2561 ที่คาดว่าอยู่ที่ราว 40,000 ล้านบาท เนื่องจากหลายโครงการอยู่ในขั้นตอนที่ต่อเนื่องของการเบิกใช้เงิน ได้แก่ รถไฟทางคู่เฟสที่ 1 ทั้ง 7 เส้นทาง, รถไฟฟ้าสายสีแดงที่ยังมีการเบิกจ่ายในส่วนของงานโยธาสถานีกลางบางซื่อ ขณะเดียวกันก็มีโครงการอีกกลุ่มหนึ่งที่คืบหน้ามาถึงจังหวะที่จะเริ่มก่อสร้างและเริ่มเบิกจ่ายเงินในปี 2562 ได้แก่ รถไฟทางคู่เฟสที่ 2 เส้นทางเด่นชัย-เชียงราย-เชียงของ, โครงการเมืองการบินภาคตะวันออก, ทางด่วนพระราม 3-ดาวคะนอง, และทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือตอน N2

ความชำนาญการดำเนินงานตาม CoST  เพิ่มขึ้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย  ระบุว่าการที่ภาครัฐต้องดำเนินการตามหลักเกณฑ์ที่ระบุในข้อกำหนดด้านความโปร่งใสในการก่อสร้างรัฐ (Construction Sector Transparency Initiative: CoST) ของกรมบัญชีกลาง และการเตรียมการออกกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (TFFIF) ขณะที่โครงการต่างๆ อยู่ในช่วงเริ่มต้นด้วย จึงทำให้การเบิกใช้เงินในช่วงปี 2560-2561 ที่ผ่านมา เกิดขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป (ไม่คล่องตัว เพราะความชำนาญในการปฏิบัติตาม CoST อยู่ระหว่างเรียนรู้ ปรับตัว) ขณะเดียวกัน การประเมินเม็ดเงินก้อนนี้ ได้คำนึงถึงเงื่อนไขการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชนในโครงการหลักในพื้นที่ EEC ที่เป็นรูปแบบ PPP Net Cost ซึ่งเงินลงทุนก่อสร้างจะไม่ได้มาจากภาครัฐแต่ภาคเอกชนที่ชนะการประกวดราคาจะเป็นผู้ลงทุนเป็นหลักแล้ว

มูลค่าการก่อสร้างของภาครัฐอันประกอบด้วย 2 ส่วนสำคัญ คือ งบลงทุนจากรายจ่ายงบประมาณประจำปีซึ่งเบื้องต้นประเมินว่าในปี 2562 น่าจะเบิกจ่ายได้ในอัตราที่ใกล้เคียงกับในปี 2561 และอีกส่วนคือมูลค่าการเบิกจ่ายของภาครัฐในโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่คาดว่าจะเร่งตัวขึ้นในปี 2562 ภายใต้เงื่อนไขทั้งในประเด็นการเลือกตั้ง และ ขั้นตอนกระบวนการสรรหาผู้ชนะการประกวดราคามีความลงตัว ศูนย์วิจัยกสิกรไทยจึงประเมินว่ามูลค่าการก่อสร้างของภาครัฐ (GDP ก่อสร้างรัฐ) ในปี 2562 อาจมีศักยภาพของการเติบโตที่สูงกว่าปี 2561

เมื่อปี 2562 แนวโน้มที่ดีของเม็ดเงินก่อสร้างจากภาครัฐที่จะเข้าสู่ระบบที่สูงขึ้นกว่าปี 2561 ย่อมมีบทบาทกระตุ้นห่วงโซ่อุปทานทั้งในส่วนต้นน้ำ คือกลุ่มวัสดุก่อสร้าง และกลุ่มปลายน้ำคือกลุ่มผู้รับเหมาช่วง (Sub-contractors) และเมื่อประเมินต่อไปในช่วงปีถัดๆ ไป หรืออย่างน้อยในปี 2563 ที่คาดว่าการเบิกจ่ายเงินสำหรับการก่อสร้างโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐมีแนวโน้มที่จะเร่งตัวขึ้นอีก บนสมมติฐานที่ประเทศไทยมีเสถียรภาพทางการเมืองและมีการผลักดันโครงการเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง(เสถียรภาพทางการเมือง)

งานก่อสร้างภาคเอกชน

ข้อมูลจาก Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) บอกว่า ในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา (2555-2561) สัดส่วนการลงทุนด้านก่อสร้างต่อ GDP ค่อนข้างคงที่ในระดับประมาณ 8%  ภาครัฐเน้นสิ่งปลูกสร้างและสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน ภาคเอกชนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยปี 2019 คาดว่ามูลค่าการก่อสร้างภาครัฐมีแนวโน้มขยายตัว 9% และภาคเอกชน 3.5%  การเปิดประมูลโครงการใหม่ๆ มีแนวโน้มทำให้มูลค่าก่อสร้างภาครัฐเติบโตอย่างก้าวกระโดดในระยะกลาง และในปี 2019 การก่อสร้างภาคเอกชนมีแนวโน้มขยายตัว 3.5% และเติบโตต่อเนื่องในระยะกลางจากหมวดที่พักอาศัยและอาคารพาณิชยกรรม

ปกติงานก่อสร้างภาคเอกชนในส่วนที่เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์มักขยับขยายตัวตามงานโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ โดยเฉพาะโครงการคมนาคมขนส่งต่างๆ    ส่วนงานก่อสร้างโรงงานเชื่อมโยงกับเขตเศรษฐกิจต่างๆ รวมทั้งพื้นที่ EEC

ในส่วนงานก่อสร้างในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ งานก่อสร้างที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียมมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นอุตสาหกรรมรับเหมาก่อสร้าง ทั้งนี้สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมจึงมีความสำคัญ ในเรื่องนี้ข้อมูลจากบริษัท เน็กซัส พรอพเพอตี้ คอนซัลแทนท์ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ได้สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ของปี  2561 มีสาระสำคัญคือ

ตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวเพื่อตอบสนองเรียลดีมานด์ ในขณะที่ตลาดเช่าเพื่อการพาณิชย์ค่าเช่าทำสถิติสูงสุดในประวัติศาสตร์ ราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 7.6% ราคาคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเพิ่มถึง 10% คาดในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

(งานก่อสร้างภาคเอกชนที่โฟกัสคอนโดมิเนียม เพราะว่าเป็นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ต้องทำให้เสร็จทั้งตึก- ส่วนใหญ่เป็นตึกสูงกว่า 20 ชั้น และต้องสร้างเสร็จทั้งโครงการ   ในขณะที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยรูปแบบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์  สามารถแบ่งย่อยงานก่อสร้างได้มากกว่า อีกทั้งยังเป็นอาคารที่ไม่สูง)

ราคาค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจเฉลี่ยทะลุ 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ราคาค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยสูงถึง 3,900 บาท/ตารางเมตร/เดือน และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นอีก ถือว่าปี 2562 เป็นแนวโน้มที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 อุปทานใหม่น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมา คือประมาณ 53,000 หน่วย รูปแบบของคอนโดมิเนียมจะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่น คอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือคนรักสัตว์ รวมถึงโครงการ mixed used ที่ตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์คนรุนใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายจะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน

ในสวนตลาดเช่าอาคารสำนักงาน ในอีก 5 ปีข้างหน้า ตลาดเช่าสำนักงานเพื่อการพาณิชย์ จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1 ล้านตารางเมตร หรือประมาณ 25% ของพื้นที่ที่มีอยู่ในตลาด ณ ปัจจุบัน ดังนั้นอาจส่งผลให้มีอัตราว่างของพื้นที่ให้เช่าสูงขึ้นจากเดิมถึง 2 เท่า โดยมีอัตราว่างของพื้นที่ประมาณ 10% จากเดิมที่มีเพียง 4-5% เท่านั้น ถือว่าเป็นอัตราว่างที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี และอาจส่งผลให้อัตราการขึ้นราคาค่าเช่ามีการปรับตัวช้าลง

งานก่อสร้างทั้งภาครัฐและภาคเอกชนที่เพิ่มขึ้น  ย่อมหมายความถึงความต้องการวัสดุก่อสร้างหลัก อาทิ เหล็ก ปูนซิเมนต์ย่อมเพิ่มขึ้น  แรงงานพื้นฐาน  และแรงงานชำนาญการก็เพิ่มขึ้น เรื่องเหล่านี้แม้อาจเป็นปัญหา  แต่การแก้ไขปัญหาจากสถานการณ์เศรษฐกิจดี  อุตสาหกรรมก่อสร้างรุ่งเรือง ย่อมเป็นการแก้ปัญหาที่แก้ไขไป ยิ้มแย้มไป

#