บ้าน-ห้องชุด “หลังแรก” ไม่เกิน 1 ล้านบาทเสียค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองอย่างละ 0.01 เปอร์เซ็นต์
  • 10 พฤษภาคม 2019 at 09:26
  • 215
  • 0

รัฐบาลมีความพยายามต่อเนื่องในการสนับสนุนให้ประชาชนมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตนเอง  ล่าสุดคือมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนองให้เหลืออย่างละ 0.01 เปอร์เซ็นต์  สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาท

 

ช่วยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

มติคณะรัฐมนตรีวันที่  7 พฤษภาคม  2562  เรื่อง   มาตรการลดภาระค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กรณีอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบและอนุมัติดังนี้

1. เห็นชอบมาตรการลดภาระค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกรณีอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง  ตามที่กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) เสนอ

2. อนุมัติในหลักการร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน  กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารหรืออาคารที่อยู่อาศัย ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด และร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด  กรณีห้องชุด ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนดรวม 2 ฉบับ ตามที่กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์เสนอ และให้ส่งคณะกรรมการตรวจสอบร่างกฎหมายและร่างอนุบัญญัติที่เสนอคณะรัฐมนตรีตรวจพิจารณาเป็นการเร่งด่วน โดยให้รับความเห็นของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาไปประกอบการตรวจพิจารณาด้วย  แล้วดำเนินการต่อไปได้

3. ให้กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์รับความเห็นสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติและสำนักงบประมาณไปพิจารณาดำเนินการต่อไปด้วย

กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) เสนอว่า

1. ปัจจุบันมีประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง จำนวน 2.87 ล้านครัวเรือน (Percentile  ที่ 41 ถึง 80) ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ดังนั้น เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน จำเป็นต้องใช้มาตรการหลายด้านควบคู่กันไป ทั้งนโยบายด้านเศรษฐกิจและนโยบายที่ไม่ใช่ด้านเศรษฐกิจ โดยนโยบายด้านเศรษฐกิจที่ได้ผลดีที่สุดคือ นโยบายการคลังซึ่งสามารถนำมาใช้ให้ได้ผลอย่างทันท่วงทีตรงกับกลุ่มเป้าหมายโดยเฉพาะเจาะจงที่มีปัญหา ได้แก่ การลดภาระค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และยังช่วยกระตุ้นตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยและภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศได้อีกทางหนึ่ง

2. คณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (กอช.) ในการประชุมครั้งที่ 1/2561 เมื่อวันที่  21 มีนาคม 2561 มีมติเห็นชอบมาตรการการคลังเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์โดยการกำหนดให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ ร้อยละ 0.01  สำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ทั้งนี้ ให้ศึกษาพิจารณาเพิ่มเติมและหารือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามที่คณะกรรมการให้ข้อเสนอแนะ

 

หลักเกณฑ์และมาตรการ

3. หลักเกณฑ์และเงื่อนไขของมาตรการลดภาระค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาท ต่อหน่วย  โดยมุ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง มีดังนี้

3.1 หลักการ : เพื่อสนับสนุนประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่ไม่สูง  โดยการลดภาระให้กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์  โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย

3.2 กลุ่มเป้าหมาย : ประชาชนทั่วไปที่มีความต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาท ต่อหน่วย โดยมุ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

3.3 มาตรการ :

3.3.1 ลดค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการทำธุรกรรมการซื้อที่ดินและอาคารที่อยู่อาศัย  โดยให้ลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิมร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์เหลือร้อยละ 0.01

3.3.2 ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดจากเดิมร้อยละ 1 ของมูลค่าที่จำนอง  เหลือร้อยละ 0.01

ทั้งนี้  ในส่วนของการเรียกเก็บค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีอากร สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรการนี้ ให้เรียกเก็บภาษีอากรตามอัตราปกติ

3.4 หลักเกณฑ์ : เป็นการจดทะเบียนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยและการจำนองเพื่อประกันหนี้กู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย  แต่หากราคาซื้อขายเกินกว่า 1 ล้านบาท จะไม่ได้รับสิทธิการลดค่าธรรมเนียมฯ

3.5 ประเภทที่อยู่อาศัย :

3.5.1 ที่ดินพร้อมอาคาร หรืออาคาร ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว

3.5.2 ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด  ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย

3.5.3 ที่ดินพร้อมอาคารหรืออาคาร  หรือห้องชุด ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยเก่า

อนึ่ง ถ้าเป็นการขายและจำนองที่ดินเปล่าจะไม่ได้รับการลดค่าธรรมเนียม

3.6 เงื่อนไขของมาตรการฯ :

3.6.1 มูลค่าจำนองเฉพาะวงเงินค่าที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาท ต่อหน่วย โดยผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) ต้องเป็นสถาบันการเงินเท่านั้น

3.6.2 การจดทะเบียนการโอน และการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย  ต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน

 

วันสุดท้าย 31 พฤษภาคม 2563 วงเงินรวม 1,700 ล้านบาท

3.7 ระยะเวลาโครงการ : ระยะเวลา 1 ปี เริ่มต้นให้มีผลตั้งแต่วันที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามในประกาศกระทรวงมหาดไทย

3.8 วงเงินงบประมาณโครงการ : จำนวนรวม 1,700 ล้านบาท

4. มาตรการลดภาระค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางดังกล่าว  จะสร้างประโยชน์สาธารณะและความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ  ส่งผลดีในแต่ละภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

4.1 ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง  การลดภาระและเพิ่มกำลังซื้อให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้สามารถตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น และสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ยังไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่ไม่สูงนักได้ง่ายขึ้น  โดยจะมีครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย  ประมาณ 58,340 ครัวเรือน คิดเป็นจำนวนประมาณ 175,020 ราย

4.2 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์  สามารถช่วยลดอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เนื่องจากยังมีอุปทานคงเหลือในตลาดอยู่สูง  ในขณะที่ลูกค้ายังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีความสามารถรับภาระในการผ่อนค่างวดได้ในระดับที่สูงเช่นเดียวกัน  แต่ไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ อีกทั้งยังช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีเงินทุนหมุนเวียนในการลงทุนอย่างต่อเนื่องก่อให้เกิดการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้น รวมไปถึงการสนับสนุนโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐ(โครงการบ้านล้านหลัง)

4.3 รัฐบาล เป็นการสร้างความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศโดยการสร้างอุปสงค์ทางด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจากรัฐบาล เพื่อกระตุ้นการใช้จ่าย การจ้างงานและผลักดันให้ทุกภาคส่วนนำทรัพยากรที่ยังใช้ประโยชน์ได้อย่างไม่เต็มที่ออกมาใช้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

สาระสำคัญของร่างประกาศ

1. ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารหรืออาคารที่อยู่อาศัย ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด  กำหนดให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวร้อยละ 0.01 (จากเดิมร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เหลือร้อยละ 0.01) สำหรับกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารหรืออาคารที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว โดยราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาท และวงเงินจำนอง       ไม่เกิน  1 ล้านบาท โดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563

2. ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีห้องชุด ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด กำหนดให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนห้องชุดและค่าจดทะเบียนการจำนองห้องชุดอันเนื่องมาจากการจดทะเบียนการโอนห้องชุดดังกล่าวร้อยละ 0.01 (จากเดิมร้อยละ 1 ของมูลค่าที่จำนอง เหลือร้อยละ 0.01) สำหรับกรณีการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนองห้องชุดในอาคารชุด  โดยราคาซื้อขาย ไม่เกิน 1 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563

 

ข้อมูลเพิ่มเติม

ปัจจุบันบ้านราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาท มักไม่เห็นมีการโฆษณา (เพราะไม่คุ้มการลงทุน) อย่างไรก็ตาม ผู้สนใจซื้อสามารถค้นหาจากเว็บไซต์ต่างๆ ผ่านระบบอินเตอร์เน็ตได้ และต้องไม่ลืมว่ามาตรการนี้รวมถึงการซื้อบ้านมือสองด้วย  เงื่อนไขสำคัญอยู่ที่ยังไม่เคยเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาก่อน  ยกตัวอย่างเว็บไซต์ขายบ้านใหม่  ขายบ้านมือสองที่สามารถค้นหาบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เช่น

http://www.checkraka.com

http://www.ddproperty.com

http://www.naibann.com

หากต้องการมากกว่านี้สามารถใช้คำค้น  “บ้านราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาท”  “ห้องชุดราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาท”  ผ่านเว็บไซต์  http://www.google.com ได้

ที่นี้มาพิจารณาเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนองตามปกติกับมาตรการส่งเสริมเพื่อให้เห็นว่า  การได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้เป็นอย่างไร

ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2  คิดที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ 1 ล้านบาท  ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ  2 เท่ากับ 20,000 บาท เมื่อเสีย 0.01 เปอร์เซ็นต์เท่ากับ  100  บาท  ประหยัดเงินไป 19,000 บาท (ซื้อเครื่องปรับอากาศได้ 1 เครื่อง)

ค่าธรรมเนียมการจดจำนองร้อยละ 1 หากก็ได้เต็มคือ 1 ล้านบาท แต่เดิมเสียค่าธรรมเนียม 10,000  บาท  ได้ประโยชน์จากการสนับสนุนที่เสียค่าธรรมเนียม 0.01 เปอร์เซ็นต์ เท่ากับ  100  บาท ประหยัดไป 9,000 บาท

ประเด็นที่ควรสนใจเพิ่มเติมคือ  ที่อยู่อาศัยไม่ว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือเช่าอาศัยนั้น แนวคิดทางเศรษฐศาสตร์ถือว่าเป็น  “ค่าเช่าที่ตั้ง” หรือ “ค่าเช่าทำเล” ประโยชน์ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องคิดคำนวณก็คือ  ค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปยังที่ทำงานและที่อื่นๆ จากที่ตั้งหรือทำเลอยู่อาศัยนั้น   ประโยชน์จากความสะดวกต่างๆ จากที่ตั้งนั้น  รวมถึงค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย  ค่าไฟฟ้า น้ำประปา  อินเตอร์เน็ต การดูแลบำรุงรักษาและอื่นๆ  สุดท้ายต้นทุนเวลาในการเดินทางไปยังที่ต่างๆ

แนวคิดทางเศรษฐศาสตร์ปัจจุบัน ความมั่งคั่ง มั่นคง มิได้จำกัดอยู่ที่การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย  เพราะมีทรัพย์สินที่มี “ความมั่นคง”  เพิ่มมากขึ้นจาก Real estate  (อสังหาริมทรัพย์)

เรื่องสำคัญที่ต้องคิดเพิ่มเติมคือทำอย่างไรให้ประชาชนมีรายได้เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง (Percentile  ที่ 41 ถึง 80)

นั่นคือมาตรการสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางก็ดำเนินไป และคิดเรื่องการส่งเสริมเพิ่มรายได้ไปด้วย  ทั้งสองเรื่องและอีกหลายเรื่องมิได้ขัดแย้งกัน

#