การสร้างรายได้ประจำยุทธศาสตร์ธุรกิจสิบปี “อุตสาหกรรมรับจ้าง” - “อุตสาหกรรมขายสินทรัพย์”
  • 20 พฤษภาคม 2019 at 08:06
  • 237
  • 0

อุตสาหกรรมหนึ่งมีเงินผ่านมือหลักล้านล้านบาท  อีกอุตสาหกรรมหนึ่งสร้างมูลค่ายอดขายปีละกว่า 7.6 แสนล้านบาท  แต่ทั้งสองอุตสาหกรรมกำลังเร่งพัฒนายุทธศาสตร์สร้างความมั่นคงให้รายได้  กำไร แก่กิจการของตนเอง  เพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำที่มีความต่อเนื่อง และเอื้ออำนวยในการเพิ่มยอดขายและผลกำไร  รองรับ “ความอิ่มตัว” ที่ต้องเกิดขึ้นในอนาคต

 

คู่แฝดอิน-จันทางธุรกิจ

อุตสาหกรรมรับเหมาก่อสร้างมีมูลค่ารวมในปี 2562 ราว 1.38  ล้านล้านบาท ในส่วนนี้เป็นงานก่อสร้างภาครัฐ 8.15  แสนล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการก่อสร้างโครงการโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็ก  ส่วนที่เหลือเป็นการก่อสร้างภาคเอกชนมูลค่าราว 5.6 แสนล้านบาท ซึ่งจำนวนไม่น้อยเป็นผลมาจากการก่อสร้างคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าและโครงการอาคารพาณิชยกรรมประเภทสำนักงานและ mixed-use เป็นสำคัญ

อย่างไรก็ตามมูลค่างานก่อสร้างจำนวนมากถึง 1.38  ล้านล้านบาท  เป็น “เงินผ่านมือ”  บริษัทใหญ่ กลาง เล็ก ในอุตสาหกรรมก่อสร้าง   เป็นลักษณะงานรับจ้างที่มีปัญหาการสร้างความแน่นอนเรื่องรายได้ให้ต้องใส่ใจตลอดเวลา

ส่วนอุตสาหกรรมพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2562 มีมูลค่าประมาณ 7.6 แสนล้านบาท  ตลาดหลักยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 5.1 แสนล้านบาท ส่วนที่เหลือกระจายยัง “เมือง” ของจังหวัดต่างๆ  ทั่วประเทศ โดยเป็นจังหวัดสำคัญตามภูมิภาคต่าง ๆ  หัวเมืองหลัก และหัวเมืองรองตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม อุตสาหกรรมพัฒนาที่อยู่อาศัยคือ การขาย “สินทรัพย์”  เมื่อปิดโครงการหนึ่งไปแล้ว  ขายหมดแล้วเท่ากับขายสินทรัพย์ไปทั้งหมด  การทำโครงการใหม่คือการเริ่มต้นใหม่ทั้งหมด  นัยที่สำคัญคือ ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยไม่มีลักษณะรายได้ประจำ หรือ recurring income ที่อำนวยในการสร้างรายได้ต่อเนื่องและค่อนข้างคงที่ สนับสนุนการเพิ่มรายได้-ยอดขายอย่างเพียงพอ

รวมความแล้วอุตสาหกรรมรับเหมาก่อสร้าง และอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  แม้ใช้คำนำหน้าว่า “อุตสาหกรรม”  แต่ไม่ได้มี   เหมือนอุตสาหกรรมสำคัญอื่น  เช่น  อุตสาหกรรมยานยนต์ที่มีเครื่องจักร  วัตถุดิบ  แรงงาน  และเทคโนโลยี ก็สามารถผลิตยานยนต์เป็นสินค้าขายได้อย่างต่อเนื่อง  การปรับเปลี่ยนพัฒนาสินค้า ดำเนินการได้ตามความเหมาะสม

หรืออุตสาหกรรมปิโตรเคมีก็ขายผลิตภัณฑ์จากโรงงาน มิได้ขาย “สินทรัพย์”  จึงมีรายได้ประจำอย่างต่อเนื่องเช่นกัน

ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมก่อสร้าง และอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ปีละหลักหมื่นล้านบาท หรือหลายหมื่นล้านบาท จำนวนหนึ่งจึงพัฒนายุทธศาสตร์ธุรกิจของตนเอง ปรับโมเดลธุรกิจให้มีสัดส่วนของธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำเพิ่มขึ้น  เพิ่มสัดส่วนธุรกิจที่เป็น recurring income

การที่อุตสาหกรรมก่อสร้าง และอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็น อิน-จัน คู่แฝดทางธุรกิจ ไม่เพียงเป็นอุตสาหกรรมที่มีความต่อเนื่องเกี่ยวข้องกัน ยังมีลักษณะร่วมกันที่เป็นธุรกิจที่มีรายได้ประจำ recurring income น้อย และเริ่มยุทธศาสตร์ธุรกิจในการปรับ Portfolio สัดส่วนธุรกิจเพื่อสร้างความมั่นคงให้องค์กรธุรกิจของตนเองในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน

มีตัวอย่างในช่วงเวลาต้นปี 2562 ให้พิจารณา

การปรับตัวของชิโนไทย

เมื่อนี้พิจารณาจากข้อมูลผลประกอบการปี 2561 ดูเฉพาะ 3  อันแรก เป็นดังนี้

อันดับหนึ่ง บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์  มีรายได้รวม 61,864.09 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5,754.46 ล้านบาท จากปี 2560 ที่มีรายได้ 56,139.63 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 305.62 ล้านบาท ลดลงจากปี 2560 ที่มีกำไรสุทธิที่ 412.65 ล้านบาท รายได้เพิ่มขึ้นมาจากรายได้บริษัทย่อยอยู่ต่างประเทศ และโครงการขนาดใหญ่ที่บริษัทได้รับงานมามีความคืบหน้าด้านการก่อสร้างมากขึ้น เช่น รถไฟทางคู่ช่วงมาบกะเบา-ชุมทางถนนจิระ, ทางคู่ช่วงหัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์ และรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี สัญญาที่ 3 งานออกแบบและก่อสร้างอุโมงค์ทางวิ่งและสถานีใต้ดิน ช่วงหัวหมาก-คลองบ้านม้า เงินลงทุน 80,118 ล้านบาท เป็นต้น ส่วนการลดลงของกำไรมาจากบริษัทย่อยในต่างประเทศมีอัตรากำไรขั้นต้นลดลง

อันดับ 2 บมจ.ช.การช่าง มีรายได้รวม 31,175.57 ล้านบาท ลดลง 7,378.04 ล้านบาท จากปี 2560 ที่มีรายได้อยู่ที่ 38,553.61 ล้านบาท ส่วนกำไรสุทธิอยู่ที่ 2,494.31 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 684.3 ล้านบาท จากปี 2560 ที่มีกำไรสุทธิ 1,810.01 ล้านบาท รายได้ลดลงสาเหตุหลักมาจากโครงการเขื่อนไชยะบุรีเข้าสู่ช่วงปลายของโครงการ ส่วนกำไรที่เพิ่มขึ้นมาจากส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมเพิ่มขึ้น และค่าใช้จ่ายทางการเงินลดลง

อันดับ 3 บมจ.ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น มีรายได้รวม 28,000.91 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6,810.33 ล้านบาท จากปี 2560 ที่มีรายได้รวม 21,190.58 ล้านบาท ส่วนกำไรสุทธิฟื้นจากติดลบขาดทุน 610.83 ล้านบาท มาเป็นบวกที่ 1,616.86 ล้านบาท สำหรับรายได้และกำไรที่เพิ่มขึ้นมาจากปริมาณงานก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

ยกตัวอย่างการปรับยุทธศาสตร์ธุรกิจของตนเอง จากการให้สัมภาษณ์ต่อสื่อมวลชน เช่น นายภาคภูมิ ศรีชำนิ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดงานก่อสร้างของประเทศไทยถึงภาครัฐผลักดันการประมูลงานโครงการออกมามาก แต่สภาพโดยรวมยังมีการแข่งขันตัดราคากันสูง  บริษัทจึงเริ่มมองธุรกิจใหม่ที่สร้างรายได้ในระยะยาว เป็นการ secure backlog ให้คงอยู่สำหรับอนาคต การหวังรายได้จากการชนะการประมูลงานอย่างเดียวมีความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอกหลายอย่าง  เช่น  ความต่อเนื่องของนโยบายภาครัฐ ความมั่นใจและกล้าลงทุนของภาคเอกชน  ดังนั้นบริษัทจึงพิจารณาแนวทางในการที่จะมีรายได้ประจำ หรือ recurring income ที่ไม่ต้องหวังพึ่งจากการประมูลหรือเจรจาเสนอราคาอย่างเดียวบ้าง

แนวทางที่บริษัทพิจารณาในตอนนี้ก็คือการ diversify แหล่งที่มาของรายได้เพิ่ม  เช่น  การเข้าร่วมลงทุนงานสัมปทานเพื่อมีรายได้จากงานก่อสร้างของงานสัมปทาน เช่น ได้ร่วมกับ บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ และ บมจ.ผลิตไฟฟ้าราชบุรีโฮลดิ้ง จับมือเป็นพันธมิตรในนามกิจการร่วมค้า BSR เข้าร่วมลงทุน PPP โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูแคราย-มีนบุรีกับสายสีเหลืองลาดพร้าว-สำโรง รวมถึงงานประมูลสัมปทานโครงการอื่น ๆ ในอนาคต

นอกจากนี้ ยังมีการเปลี่ยนตัวเองเป็นดีเวลอปเปอร์ โดยมองหาจังหวะที่ดีในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง หรือหางานในต่างประเทศที่บริษัทมีศักยภาพหรือเตรียมความพร้อม โดยการทำการศึกษาตลาด (market survey) ไว้

จุดเปลี่ยนสำคัญในการสร้าง recurring income อย่างชัดเจนคือ ชิโน-ไทยฯ เตรียมลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 12,110 ล้านบาท ย่านพหลโยธิน ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต  ในขั้นต้นได้ซื้อที่ดินบริษัท หมอชิตแลนด์ จำกัด จาก บมจ.ยูซิตี้ (U) จำนวน 63 แปลง หรือประมาณเนื้อที่ 11 ไร่ วงเงิน 4,320 ล้านบาท เมื่อวันที่ 10 เมษายน. 2562

การซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อดำเนินการพัฒนาโครงการหมอชิต คอมเพล็กซ์ โดยบริษัทจะพัฒนาและลงทุนเองทั้งหมด แนวคิดในการพัฒนาคือ สร้างสำนักงานให้เช่า รูปแบบการพัฒนาเป็นโครงการก่อสร้างอาคารแฝด เป็นอาคารสำนักงานให้เช่า สูง 36 ชั้น และชั้นใต้ดิน 3 ชั้น ชั้นบนสุดของอาคารออกแบบโครงสร้างให้เชื่อมกันทำเป็นสวนลอยฟ้า มีร้านค้าและสกายวอล์กเชื่อมต่อสถานีบีทีเอสหมอชิต พื้นที่รวมประมาณ 170,649 ตร.ม. วงเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการประมาณ 7,790 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างเตรียมการ

อย่างไรก็ตาม ชิโน-ไทยฯ ก็ยังมีรายได้หลักมาจากงานรับเหมาก่อสร้างทั้งนี้ในปี 2562 บริษัทฯมีงานในมือ (backlog) ประมาณ 105,000 ล้านบาท สามารถรับรู้รายได้ในต่อเนื่อง 4 ปีข้างหน้า และทำให้การรับรู้รายได้ของบริษัทในปี 2562   มีโอกาสเติบโตขึ้นประมาณ 10-20% จากปี 2561 มีรายได้รวมอยู่ที่ 28,000 ล้านบาท และตั้งว่าสามารถทำรายได้สูงสุดเมื่อเทียบกับที่ผ่านมาคือ ทะลุ 30,000 ล้านบาทเป็นปีแรก

งานก่อสร้างที่สามารถบริหารจัดการให้รับรู้รายได้ปี 2562 ส่วนใหญ่เป็นงานก่อสร้างด้านโครงสร้างพื้นฐานหรืออินฟราสตรักเจอร์ ประมาณ 60-70% แบ่งเป็นภาครัฐประมาณ 40% และเอกชนประมาณ 60%  โดยรวมงานสัมปทานรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสายสีเหลือง ที่บริษัทนับเป็นงานภาคเอกชน เนื่องจากเป็นการรับงานต่อจากผู้รับสัมปทาน

แม้ว่ามีบริษัทรับก่อสร้างอีกหลายบริษัทที่สร้างกลยุทธ์ธุรกิจให้มี recurring income  แต่ในที่นี้ยังไม่กล่าวถึง

ศุภาลัยสร้างรายได้ประจำจากโครงการมิกซ์ยูส

ปี 2562 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  มีแผนเปิดตัวโครงการใหญ่ที่สุดเป็นประวัติการณ์ ตั้งแต่ก่อตั้งศุภาลัย คือ โครงการ “ศุภาลัย ไอคอน สาทร” โครงการใช้ประโยชน์อาคารผสมผสาน (Mixed-Use) มูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท บนที่ดิน 7 ไร่ ถนนสาทร (เดิมเป็นที่ตั้งของสถานทูตออสเตรเลีย) ซึ่งถือเป็นทำเลศักยภาพ เปิดตัวคอนโดมิเนียม ราคาเริ่มต้นที่ 9 ล้านบาท ถึง 300 ล้านบาทต่อยูนิต

ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และผู้ก่อตั้งศุภาลัย กล่าวว่า โครงการนี้ถือเป็นโครงการที่ทำลายสถิติการพัฒนาโครงการของศุภาลัยในหลายด้าน ทั้งราคา และมูลค่าโครงการที่เราไม่เคยทำโครงการใหญ่ขนาดนี้มาก่อน รวมถึงการพัฒนาค้าปลีกและสำนักงานให้เช่าในโครงการ เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)  ทั้งนี้รูปแบบโครงการดังกล่าวว่า ออกแบบเป็นบ้านอัจฉริยะ ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยยุคใหม่ ระดับไฮเอนด์ ที่ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกจากเทคโนโลยีดิจิทัล จึงออกแบบแอพพลิเคชั่นการสั่งการทางสมาร์ทโฟน ด้วยระบบอัตโนมัติ (Home Automation & Security)  โดยเป้าหมายคาดว่าlk,ki5ขายให้กับต่างชาติ 40%และคนไทย 60%

สำหรับศุภาลัยในปี 2562 มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 34 โครงการ มูลค่ากว่า 4 หมื่นล้านบาท ขยายตัว 54% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาที่เปิดตัวโครงการ 25 โครงการ มูลค่า 25,980 ล้านบาท ไม่เท่านั้น ยังมีเป้าหมายผลักดันสร้างสถิติรายได้ (New High) ปี 2562 ที่ 28,000 ล้านบาท เติบโต 8% มียอดขาย 35,000 ล้านบาท เติบโต5% จากยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้นปี 2561 มูลค่า 42,529 ล้านบาท

 

แบบอย่างที่ชัดเจน เทอร์มินัล 21 ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์

การสร้างรายได้ประจำให้บริษัทในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หลายบริษัทในอุตสาหกรรมนี้ได้เริ่มต้นมาอย่างต่อเนื่อง

ตัวอย่างหนึ่งคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จํากัด (มหาชน) ได้สร้างรายได้ประจำผ่านบริษัทในเครือชื่อ บริษัท แอล เอช มศูนย์การอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด โดยมีโครงการต่างๆ ที่ดำเนินการแล้วเช่น  ศูนย์การค้าแฟชั่นไอส์แลนด์, เทอร์มินอล 21 อโศก,  ทอร์มินอล 21 โคราช เทอร์มินอล 21 พัทยา, เดอะ พรอมานาด และไลฟ์ เซ็นเตอร์

แผนงานล่าสุดคือเตรียมสร้าง ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ในย่านพระราม 3 เเขวงบางโคล่ เขตบางคอเเหลม กรุงเทพ (และอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา)   สถานะล่าสุดของโครงการคือ ยื่น EIA Approved   โครงการเทอร์มินัล 21 พระราม 3 เป็นอาคารสูง 7ชั้น ชั้นใต้ดิน 2ชั้น ภายในมีทั้งโรงมหรสพ อาคารพาณิชย์ ศูนย์การค้า ศูนย์อาหาร อาคารสำนักงาน โรงเเรม สรุปมูลค่าโครงการรวมที่ดินมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท ขนาดของพื้นที่ขายเท่ากับเทอร์มินอล 21 สาขาอโศก โดยจะเริ่มลงมือก่อสร้างได้ในปี 2562 กำหนดเปิดให้บริการได้ในปี 2564

บริษัทขนาดใหญ่ในอุตสาหกรรมก่อสร้าง และบริษัทขนาดใหญ่ในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความจำเป็นต้องมีแผนยุทธศาสตร์ธุรกิจสร้างรายได้ประจำ recurring income   เพื่อความต่อเนื่อง มั่นคงของรายได้ และมีพลังสนับสนุนในการขยายไปสู่ธุรกิจอื่นๆ  ที่มีโอกาสสร้างรายได้และผลกำไรอย่างต่อเนื่อง  ส่วนความชำนาญในการบริหารจัดการธุรกิจที่ขยายออกไป  และการสร้าง พัฒนาบุคลากรหรือ “นำเข้า” บุคลากรมาทำงานอย่างเหมาะสมก็เป็นเรื่องที่ต้องแก้ไขกันอย่างต่อเนื่อง

การบริหารจัดการธุรกิจย่อมเป็นเช่นนี้  เพื่ออยู่รอด สามารถขยายตัว เติบใหญ่ ท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงต่างๆ ยุทธศาสตร์ธุรกิจเช่นนี้ย่อมใช้เวลานับสิบปีในการผลักดันปรับเปลี่ยนจากนอกสู่ในองค์กร และจากในสู่นอกเพื่อให้บรรลุผลสำเร็จอย่างน่าพึงพอใจ และเชื่อมั่นได้ว่าธุรกิจอยู่รอด มีพลังรับมือกับคลื่นความเปลี่ยนแปลงลูกใหม่ที่มาถึง  ไม่ว่าเป็นเงื่อนไขปัจจัยทางเทคโนโลยี   พลังแห่งความห่วงใยสิ่งแวดล้อม  ความขัดแย้งทางการเมืองในประเทศและนอกประเทศ

#