บ้านพักผู้สูงวัย
AREA แถลง ฉบับที่ 360/2560: วันพุธที่ 13 กันยายน 2560
ประชากรผู้สูงวัยของไทยมีมากขึ้นเรื่อย ๆ เมือปี 2513 ประชากรส่วนใหญ่ในไทยเป็นวัยเด็ กเป็นสำคัญ สมัยนั้นหลายๆ ท้องที่ยังไม่มีไฟฟ้าใช้ด้วยซ้ำ ไป ตกค่ำก็คงนอน กิจกรรมเดียวที่มีก็คงเป็น "เรื่องบนเตียง" หรือ "เรื่องในมุ้ง" ทำให้ประชากรออกลูกออกหลานกันมา มากมาย แต่พอถึงปี 2533 สถานการณ์ก็เริ่มเปลี่ยน ประชากรเด็ก ๆ เกิดน้อยลง ยุค "เบบี้บูม" ได้ผ่านพ้นไปแล้ว ประชากรที่เป็นเด็กหรือ "เบบี้" ในยุคก่อนก็เข้าสู่ยุคผู้ใหญ่กั นแล้ว ทำให้กำลังแรงงานของไทยเราเพิ่ มมากขึ้น
ประชากรในปี 2553 หรืออีก 20 ปีต่อมา เริ่มปรากฏชัดยิ่งขึ้นว่าไทยจะเ ข้าเข้าสู่ยุคประชากรสูงวัยกั นมากขึ้น เพราะเหล่า "เบบี้" เมื่อ 40 ปีก่อน เริ่มกลายเป็นวัยกลางคนเข้าไปแล้ ว และปรากฏชัดว่าในไม่ช้าก็คงจะก ลายเป็นประชากรสูงวัย ด้วยเหตุนี้ในอีก 20 ปีถัดมาหรือปี 2573 ก็จะมีประชากรสูงวัยเป็นประชากร กลุ่มใหญ่ที่สุดเข้ามาแทนที่ ประชากรสูงวัยเป็นประชากรที่ผลิ ตน้อยลง แต่บริโภคมากขึ้น บำนาญต่าง ๆ ที่จะได้รับ จะเพียงพอต่อประชากรกลุ่มนี้หรื อไม่ก็เป็นเรื่องที่น่าสนใจ แต่โดยที่ประเทศไทยเป็นประเทศอุ ตสาหกรรมใหม่แล้ว มีรายได้มากขึ้นแล้ว ก็คงสามารถเลี้ยงดูประชากรกลุ่ม นี้ที่ทำคุณต่อชาติมามากนักในช่ วงหลายสิบปีที่ผ่านมาได้
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า อสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งทำการสำรวจตลาดอสังหาริมทรั พย์ในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 พบว่าการสร้างโครงการที่อยู่อาศั ยสำหรับประชากรสูงวัยนั้นยังมี น้อยมากหรือแทบจะเรียกว่าไม่มี เลย แต่ก็เริ่มมีขึ้นบ้างแล้ว โดยเฉพาะที่เป็นข่าวใหญ่ว่า "หมอบุญ วนาสิน" จะสร้างโครงการอาคารชุดสำหรับปร ะชากรสูงวัยแถวคลองหลวงจำนวนถึ งราว 2,000 หน่วย ก็นับเป็นข่าวฮือฮามากเช่นกัน
สิ่งที่โครงการจัดสรรทั้งหลายกำ ลังดำเนินการอยู่ก็คือ การพยายามสร้างห้องในทาวน์เฮาส์ หรือในบ้านเดี่ยวที่เหมาะสมสำหรั บผู้สูงวัย เช่น
1. ตั้งอยู่ชั้นล่างเพื่อไม่ต้องปี นป่าย
2. มีอุปกรณ์เสริมเพื่อการเดินเหิน การเคลื่อนย้ายประชากรผู้สูงวัย
3. มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาสนับสนุน
4. มีระบบอัจฉริยะ โปรแกรมคอมพิวเตอร์ในการดูแลผู้ สูงวัย
5. มีพยาบาลหรือหน่วยฉุกเฉินประจำก ารในหมู่บ้าน คอยดูแล เป็นต้น
การทำสิ่งเหล่านี้จะทำให้หน่วย ขายประเภททาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ ยวดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อซึ่งเป็ นครอบครัวขยายได้ในระดับหนึ่ง ทำให้ชีวิตการทำงานและการอยู่อ าศัยร่วมกับผู้สูงวัยง่ายขึ้น
สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำห รับผู้สูงวัย ซึ่งอาจเป็นห้องชุด หรือทาวน์เฮาส์ หรือห้องในบ้านเพื่อการอยู่อาศั ยร่วมกันของผู้สูงวัยนั้น เป็นลู่ทางการลงทุนที่สำคัญในฐา นะที่เป็น Market Niche สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกั น ในภาวะที่บ้านจัดสรรและอาคารชุ ดขายได้ยาก ขายช้า การฉีกแนวมาสร้างบ้านผู้สูงวัย อาจเป็นทางออกหนึ่งที่เป็นไปได้ และอาจทำให้สามารถซื้อง่าย-ขาย เร็วได้ด้วยเช่นกัน สินค้าที่ควรดำเนินการได้แก่:
1. บ้านพักผู้สูงวัยที่ยังช่วยตนเอ งได้ดี
2. บ้านพักผู้สูงวัยที่ช่วยตนเองได้ บางส่วน
3. บ้านพักผู้สูงวัยที่ช่วยตัวเองไ ม่ได้ (ติดเตียง)
4. บ้านพักสำหรับระยะสุดท้ายของชีวิ ต
นอกจากนี้ยังอาจพ่วงบ้านพักชั่ วคราวสำหรับผู้พักฟื้นไข้จากโรง พยาบาล หรืออาจเป็นที่พักใกล้โรงพยาบาล เพื่อให้สามารถทำการรักษาได้ทั นท่วงที เป็นต้น
ในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ สิ่งสำคัญในการดำเนินการก็คือ
1. โอกาสทางธุรกิจจากการเปลี่ยนแปล งทัศนคติที่แทนที่จะอยู่อาศั ยแบบครอบครัวขยาย ก็มาเป็นการอยู่ร่วมกันระหว่างก ลุ่มผู้สูงวัย
2. ทักษะของนักวิชาชีพหรือเจ้าหน้า ที่ๆ เกี่ยวข้องกับการดูแลผู้สูงวัย ซึ่งต้องมีความเชี่ยวชาญและจำนว นนักวิชาชีพที่เพียงพอ
3. การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางกา รเงิน ที่สามารถบ่งชี้ให้เห็นว่าการพั ฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เป็น Market Niche ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการพัฒน าที่อยู่อาศ้ยทั่วๆ ไป ซึ่งกำลังล้นตลาดอยู่ในเวลานี้
ยิ่งกว่านั้นในส่วนของผู้ลงทุน ยังสามารถลงทุนปล่อยเช่าได้ด้วย ไม่จำเป็นต้องมาอยู่อาศัยเองใน ช่วงแรก ๆ ของการลงทุนนั่นเอง
บ้านพักผู้สูงวัยจึงถือเป็นช่อ งทางตลาดใหม่สำหรับนักลงทุนและนั กพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอ