ติดตามความเปลี่ยนแปลงเรื่องมาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ข้อกำหนดดังต่อไปนี้เพื่อให้เกิดที่การรับรู้ร่วมกันระหว่างรัฐกับเอกชน  ในการดำเนินกิจการต่าง ๆ เพื่อประโยชน์แก่ส่วนรวมร่วมกัน  และควรสร้างความเป็นธรรมให้เกิดขึ้นกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ไม่ว่ากรณีการประเมินเพื่อเสียภาษี  การประเมินเพื่อเวนคืนที่ดิน และหรือกรณีอื่นๆที่มีมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์และการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน

ว่าด้วยกฎกระทรวง  3 ฉบับ

มติคณะรัฐมนตรีวันที่ 22 ตุลาคม 2562 เรื่อง ร่างกฎกระทรวงออกตามความในพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 รวม 3 ฉบับ

คณะรัฐมนตรีมีมติอนุมัติหลักการ

1. ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดราคาประเมิน การจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน พ.ศ. ….

2. ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ. ….

และ 3. ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการปรับปรุงราคาประเมินทรัพย์สิน ในกรณีที่ราคาซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด แตกต่างจากราคาประเมินในบัญชีราคาประเมินทรัพย์สิน พ.ศ. …. รวม 3 ฉบับ ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ และให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาเป็นเรื่องด่วน แล้วดำเนินการต่อไปได้

สาระสำคัญของร่างกฎกระทรวง มีดังต่อไปนี้

การกำหนดราคาประเมินที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง

1. ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดราคาประเมิน การจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน พ.ศ. ….

1.1 กำหนดให้ในการประเมินราคาทรัพย์สิน ให้ราคาที่ดินมีหน่วยเป็นบาทต่อตารางวา และให้ราคาสิ่งปลูกสร้างมีหน่วยเป็นบาทต่อตารางเมตร

1.2 กำหนดให้การประเมินราคาที่ดินให้ดำเนินการโดยใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดก่อน ถ้าไม่สามารถดำเนินการโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดได้ให้ใช้วิธีการอื่น ๆ ทั้งนี้ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐกำหนด

1.3 กำหนดขั้นตอนและกระบวนการในการประเมินราคาที่ดิน

1.4 กำหนดให้การกำหนดราคาที่ดินให้คำถึงถึงตำแหน่งที่ตั้ง แปลงที่ดิน และลักษณะรูปแปลงที่ดิน

1.5 กำหนดให้การกำหนดราคาประเมินที่ดินที่กรมที่ดินยังไม่สร้างระวางแผนที่เพื่อลงตำแหน่งที่ตั้งแปลงที่ดินในการประเมินราคาที่ดิน เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐกำหนด

1.6 กำหนดให้การประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างให้ใช้วิธีต้นทุน หรือวิธีต้นทุนทดแทน ในการพิจารณา และกำหนดวิธีการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างโดยวิธีต้นทุน

1.7 กำหนดให้ค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้าง ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐกำหนด

1.8 กำหนดให้การกำหนดราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐกำหนด

1.9 กำหนดให้บัญชีราคาประเมินที่ดินต้องมีรายละเอียดของแปลงที่ดินอย่างน้อยประกอบด้วย ตำแหน่งที่ดิน และราคาประเมินที่ดิน

1.10 กำหนดให้แผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดินให้อ้างอิงจากระวางแผนที่ที่กรมที่ดินหรือหน่วยงานอื่นจัดทำขึ้นเพื่อลงตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน

1.11 กำหนดให้รูปแบบบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดินให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐกำหนด

การกำหนดราคาประเมินห้องชุด

2. ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ. ….

2.1 กำหนดให้ในการประเมินราคาห้องชุด ให้ราคาประเมินห้องชุดมีหน่วยเป็นบาทต่อตารางเมตร

2.2 กำหนดให้การประเมินราคาห้องชุดให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีรายได้ วิธีต้นทุน หรือวิธีอื่น ๆ ตามระเบียบที่คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐกำหนด แล้วแต่กรณี

2.3 กำหนดขั้นตอนและกระบวนการในการประเมินราคาห้องชุด

2.4 กำหนดให้ในการประเมินราคาห้องชุด ให้คำนึงถึงทำเลที่ตั้ง คุณภาพอาคารและห้องชุด สิ่งอำนวยความสะดวก สภาพแวดล้อม รวมทั้งการดูแลรักษาและการบริหารจัดการอาคาร

2.5 กำหนดให้อาคารชุดโครงการใดประกอบด้วยอาคารหลายอาคาร การกำหนดราคาประเมินห้องชุดจะกำหนดราคาเป็นกลุ่มอาคารหรือแยกเป็นแต่ละอาคารก็ได้

2.6 กำหนดให้อาคารชุดใดมีทรัพย์ส่วนบุคคลที่จัดไว้เป็นของห้องชุดเฉพาะห้อง ให้กำหนดราคาประเมินแยกไว้ต่างหากจากราคาประเมินห้องชุด

2.7 กำหนดให้บัญชีราคาประเมินห้องชุด อย่างน้อยต้องประกอบด้วยชื่ออาคาร ที่ตั้ง และราคาประเมินห้องชุด

การปรับปรุงราคาประเมิน กรณีราคาซื้อขายแตกต่างราคาประเมิน

3. ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยการปรับปรุงราคาประเมินทรัพย์สิน ในกรณีที่ราคาซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด แตกต่างจากราคาประเมินในบัญชีราคาประเมินทรัพย์สิน พ.ศ. ….

3.1 กำหนดให้ในระหว่างที่บัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างและห้องชุดมีผลบังคับใช้ให้คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐประจำจังหวัด ตรวจสอบราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดอย่างน้อยปีละหนึ่งครั้ง

3.2 กำหนดให้นำข้อมูลราคาซื้อขายทรัพย์สินในท้องตลาดที่มีการซื้อขายกันตามปกติที่ได้จากการตรวจสอบตามข้อ 3.1 มาทำการวิเคราะห์ และเปรียบเทียบกับราคาประเมินทรัพย์สินที่มีผลบังคับใช้ในรอบบัญชีนั้น หากปรากฏข้อเท็จจริงว่าราคาที่ดิน หรือห้องชุดที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องที่หนึ่งท้องที่ใดแตกต่างจากราคาประเมินที่ดิน หรือห้องชุดในบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินคำนวณเป็นร้อยละเกินกว่าร้อยละสิบห้าให้คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐประจำจังหวัดดำเนินการในแต่ละกรณี ดังนี้

3.2.1 ที่ดิน ให้ปรับปรุงราคาประเมินที่ดินที่ตั้งอยู่ในเขตท้องที่ที่มีการเปลี่ยนแปลง พร้อมทั้งจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดิน และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน

3.2.2 ห้องชุด ให้ปรับปรุงราคาประเมินห้องชุด ที่ตั้งอยู่ในเขตท้องที่ที่มีการเปลี่ยนแปลง พร้อมทั้งจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุด

ข้อสังเกต

ผู้ประกอบอาชีพที่เกี่ยวช้องกับการซื้อขายถ่ายโอนทรัพย์สิน-อสังหาริมทรัพย์  จำเป็นต้องติดตามความคืบหน้ากำหนดบังคับใช้ของกฎกระทรวงทั้ง 3 ฉบับ  เพื่อวางแผนบริหารจัดการธุรกิจ และบริการลูกค้าของตนเองให้ดีขึ้น

#